Il Notaio risponde

Usocapione


Domanda: "Buongiorno,  vorrei  chiederLe un  Suo parere.
Nel 1994, ho acquistato un'attività di commercio e il relativo immobile, che fa parte di un condominio. Il costruttore (colui che mi ha venduto l'immobile commerciale) nella vendita degli appartamenti e nel regolamento condominiale si era riservato la proprietà di un piccola porzione esterna, destinata a parcheggio dei suoi dipendenti dell'attività commerciale che io ho rilevato unitamente all'immobile.
Ora sono passati oltre 20 anni e il venditore non ha più proprietà nello stabile: si è trasferito in un'altra città e non ha più fatto uso della zona posteggio a lui riservata. Io ho fatto regolarmente uso del parcheggio con una vettura, mentre un altro posto veniva occupato da condomini che lo trovavano libero; questo nonostante io, nelle riunioni condominiali sostenessi che solo io avevo diritto a due posti auto in quanto rilevando sia l'attività che l'immobile, di fatto erano miei (anche se nell'atto di vendita non risultava nulla di specifico).
Domanda: posso fare usucapione? I condomini hanno qualche diritto a sostare ?
La ringrazio della pazienza, spero di essere stato chiaro nell'esporre il fatto.

Risposta: "Buongiorno, 


per quanto da Lei sinteticamente esposto ci potrebbero essere gli estremi per l’usucapione di un posto auto, quello che Lei utilizza regolarmente, da più di vent’anni come se ne fosse il proprietario (salvo poi vedere nello specifico e in concreto quale sia la situazione di tale area: è autonomamente identificata, a chi è intestata, etc.etc.). Più difficile, in realtà potrebbe risultare l’usucapione dell’altro posto auto, che viene utilizzato  non da Lei ma da altri condomini; riuscire a usucapire un bene che viene utilizzato da terzi, pur contestando il loro diritto all’utilizzo sembrerebbe far mancare proprio uno dei requisiti fondamentali dell’usucapione: l’utilizzo da parte di chi se ne ritiene proprietario e il tutto sarebbe comunque rimessa al discrezionale apprezzamento da parte del giudice che sia chiamato a valutare la questione.
In linea generale e salvo un approfondimento mediante verifica dei documenti, se la proprietà di tale area è rimasta in capo al venditore, indipendentemente dall’uso che poi ne veniva effettuato, i condomini hanno esattamente gli stessi diritti a sostare che possa avere Lei che ha acquistato l’attività commerciale ma non tale area.

Spero di esserLe stato utile e, laddove ne ravvisi la necessità sono a Sua disposizione per un colloquio atto a consentirmi una verifica dei documenti a Sue mani e poter quindi procedere con una risposta più precisa in merito.

L’occasione mi è gradita per porgerLe cordiali saluti

Faustino Colianni"

Proposta acquisto e visione immobile

Domanda: "Ho effettuato un proposta d'acquisto per un immobile presso un'agenzia. Questa però mi ha detto che, nell'attesa della risposta dei proprietari alla mia offerta, può far vedere lo stesso immobile ad altri potenziali acquirenti. Nonostante l'agenzia abbia tenuto a specificare che comunque non potrebbe accettare altre proposte, non credo che il suo comportamento sia corretto. Potete cortesemente darmi un riscontro?".

Risposta: "Le Parti nell’ambito dello svolgimento di una trattativa sono tenute a un comportamento di buona fede tanto nella fase dell’esecuzione del contratto quanto in quella dello svolgimento delle trattative.
Lo svolgimento delle trattative però non vincola il proprietario a trattare in esclusiva con un proponente per il solo fatto che questi abbia presentato una proposta di acquisto.

Da un punto di vista del Codice Civile, il proprietario dell’immobile non assume nei confronti del promissario acquirente alcun obbligo fintanto che non abbia proceduto ad accettare la proposta di acquisto poiché il contratto preliminare di compravendita si ha per concluso soltanto quando Lei, che ha effettuato la proposta, avrà notizia dell’accettazione del proprietario.

Proprio perché non sussiste al momento alcun vincolo contrattuale, è legittimo che l’agenzia per conto del proprietario continui a far visitare l’immobile.
Laddove il proprietario prenda in considerazione l’offerta del proponente ma la modifichi, comunque non si ha la formazione di un contratto poiché una accettazione non conforme alla proposta equivale soltanto come controproposta e, conseguentemente, persiste il diritto del proprietario di mostrare il proprio appartamento a possibili ulteriori acquirenti.

Solo dal momento in cui il proprietario avrà comunicato al proponente la propria accettazione, essendosi concluso il contratto, viene meno qualsiasi diritto da parte del proprietario di far visionare l’immobile a terzi, salvo il venir meno dell’obbligo contrattuale per successive vicende della trattativa (risoluzione del contratto, recesso dal contratto, etc.).
Solo laddove la modulistica dell’agenzia o specifica pattuizione da Lei inserita dovesse prevedere che la Sua proposta è vincolata al ritiro immediato dal mercato dell’immobile, si potrebbe ritenere che il comportamento dell’agenzia non sia corretto".

Decreto di trasferimento

Note la Decreto di trasferimento del Tribunale di Venezia del 24 giugno 1998

Il caso che ci si prospetta è quello di un decreto di trasferimento che è stato emesso contro soggetto che risultava già deceduto alla data di trascrizione del pignoramento trascritto a seguito di precetto che si deve ritenere eseguito contro un soggetto defunto.
Quindi il quesito che ci si pone è se tale decreto abbia effettivamente trasferito la proprietà del bene aggiudicato in capo all’assegnatario, o, se viziato, possa ritenersi che l’aggiudicatario non sia mai stato proprietario di tali beni dovendosi quindi procedere a una, per così dire, novazione del procedimento esecutivo.
Le norme che ci ritorneranno utili in questa disanima sono gli articoli 2829, 2929, 2648, 2650, 481 e 528 Codice Civile, e gli articoli dal 156 al 162 Codice di Procedura Civile.

Nel nostro ordinamento è espressamente prevista una norma (art. 2929 C.C.) che consente al creditore di procedere all’iscrizione dell’ipoteca contro i beni del defunto con la semplice indicazione della persona del defunto. La ratio di tale norma è stata, a ragione, individuata nella necessità di non rendere vana la tutela del creditore in quelle situazioni in cui, non essendo ancora certe le persone degli eredi (perché questi non hanno provveduto ad accettare l’eredità con atto trascritto ai pubblici registri immobiliari od altro), venendo a mancare il debitore, il creditore potrebbe avere difficoltà a tutelare il proprio credito.
Tale norma non è riprodotta in tema di esecuzione forzata, forse perché in questo caso il legislatore ha ritenuto che non sussistessero le stesse ragioni di urgenza che sottendono la necessità di iscrizione dell’ipoteca come mezzo di garanzia del credito. Infatti all’interno della procedura esecutiva il creditore avrebbe tutto il tempo di procedere all’esatta identificazione degli eredi del defunto anche per mezzo di quello strumento generale di determinazione degli eredi che è l’actio interrogatoria prevista, in via generale, dall’art. 481 C.C.. Qui però sorgono le prime difficoltà ed obiezioni. Infatti è opinione assolutamente dominante che l’azione prevista dall’art. 481 C.C. preveda che sia esperita nei confronti dei soggetti la cui chiamata all’eredità è già attuale (chiamati delati) e non già, genericamente, contro tutti i chiamati all’eredità. Cioè essa  non è esperibile contro i chiamati la cui delazione sarà attuale solo a fronte dell’eventuale rinunzia dei chiamati già delati. E’ chiaro a tutti che ripugna il solo pensiero di avere un creditore che per poter vedere soddisfatte le proprie ragioni di credito, vada inseguendo con l’actio interrogatoria tutti i chiamati di una determinata delazione ereditaria, magari per poi ritrovarsi come ultimo successibile lo Stato.
Ed infatti nel nostro ordinamento, anche per sopperire a tale evenienza assolutamente deprecabile, esiste e trova applicazione al nostro caso concreto, la figura dell’eredità giacente prevista in via generale dall’art. 528 C.C.. L’eredità giacente si ha, quindi, non soltanto nei casi in cui si abbia come unico successibile lo Stato ma anche in tutti quei casi in cui, non essendo i chiamati nel possesso dei beni ereditari e non avendo accettato l’eredità per la stessa si verrebbe ad avere un periodo di, appunto, giacenza nel quale fisicamente manca un soggetto al quale fare riferimento per tutti i rapporti attivi e passivi facenti già capo al defunto.

Inoltre dobbiamo anche fare i conti con l’art. 2650 C.C. che prescrive espressamente la necessaria continuità delle trascrizioni, e quindi la trascrizione degli acquisti mortis causa ex art. 2648 C.C. operati dai chiamati all’eredità a titolo universale o particolare, perché gli acquisti successivi abbiano effetto. In quale caso troveremo dei chiamati all’eredità che, di fronte a una procedura esecutiva, compiono degli atti che presuppongono la loro qualità di eredi o assumano tale qualifica in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, pur di permettere alla procedura esecutiva di giungere al suo fine e al Giudice dell’esecuzione di emettere un decreto di trasferimento che sia immediatamente efficace? E’ proprio per evitare, fra gli altri inconvenienti, anche tale evenienza che è prevista la figura sopra indicata dell’eredità giacente.
Marginalmente notiamo come a nulla rilevi, da un punto di vista civilistico il fatto che risulti trascritto il certificato di avvenuta pagamento delle imposte di successione, avendo tale adempimento mero rilievo fiscale (inoltre è da notare come tenuti alla presentazione della dichiarazione di successione siano genericamente anche i semplici chiamati all’eredità, che da tale obbligo si sottraggono solo con una rinunzia espressa all’eredità medesima, senza peraltro assumere mai la qualifica di eredi per il solo fatto di aver adempiuto agli oneri fiscali connessi con l’apertura della successione).

Da come è stato strutturato il decreto di trasferimento non si può arguire se sia stata correttamente richiesta la nomina di un curatore dell’eredità giacente e a questo quindi siano poi stati indirizzati tutti gli atti della procedura in luogo della defunta. Se ciò fosse avvenuto, nulla quaestio: il decreto non poteva che essere emesso a carico della defunta (forse, meglio, con la sola precisazione “a carico dell’eredità giacente di …”, giusto per rendere conto dell’assoluta bontà dello stesso provvedimento, ma questo è solo un elemento meramente formale e linguistico e non previsto necessariamente né espressamente da alcuna norma, essendo il giudice libero estensore del proprio provvedimento) e la relativa trascrizione non poteva che avvenire che a carico della defunta, perché, chiaramente, non essendo l’eredità giacente una figura autonoma rispetto alla defunta e non sussistendo altri soggetti (rectius, chiamati all’eredità quanto meno nel possesso dei beni ereditari, e, quindi eredi decorso il termine previsto in generale dall’art. 485 C.C.) contro i quali legittimamente trascrivere nei registri immobiliari, tale decreto necessariamente doveva essere trascritto contro la defunta.
Qualora, invece, non fosse stata presentata l’istanza per la nomina del curatore dell’eredità giacente, e quindi la procedura fosse stata viziata, allora dovrebbe, nel caso concreto, sovvenire quanto disposto dall’art. 2929 C.C.. Secondo tale norma la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non possono pregiudicare l’acquisto operato dall’acquirente o dall’assegnatario. La mancata istanza di nomina del curatore dell’eredità giacente, e quindi la nullità dell’atto di precetto e delle susseguenti notifiche dovrebbero rientrare, secondo l’opinione assolutamente dominante, nella previsione di tale norma, per la quale l’unica nullità che non è sanabile è, invece, secondo l’opinione assolutamente dominante, quella del decreto di trasferimento stesso, stante il tenore letterale della norma stessa.

A questo punto della nostra trattazione siamo quindi giunti ad appurare che se vizio c’è stato, esso ruota intorno alla possibile mancata attivazione della procedura dell’eredità giacente, con conseguenze in ordine alla possibile nullità degli atti della procedura esecutiva, la cui eventuale nullità però, abbiamo testè visto, non viene ad incidere sulla bontà del decreto di trasferimento.
Però ammettiamo pure per un istante che un decreto di trasferimento emesso sulla base dei presupposti sopra menzionati (mancata attivazione della procedura di eredità giacente) possa essere passibile di nullità. A questo punto non sono più le norme di diritto sostanziale ad aiutarci nella soluzione del nostro caso, ma direttamente le norme processuali riportate agli articoli dal 156 al 162 C.P.C.: secondo tali norme l’unico caso di nullità insanabile sarebbe quella derivante dalla costituzione del giudice (giudice incompetente per materia o territorio) e questa fattispecie non ha alcuna attinenza con la nostra. Diversamente la nullità del provvedimento giudiziario viene ad essere coperta dalla forza del giudicato: in altri termini quando il provvedimento sia affetto da nullità, tale nullità può essere fatta valere solo e nei termini dei mezzi di impugnazione dello stesso provvedimento. Una volta che tali impugnazioni non sono più ammissibili, il provvedimento giudiziario, benché in origine nullo, risulta pienamente efficace.

Esecutore testamentario

Brevi note in tema di pubblicazione di testamento ed esecutore testamentario

Innanzi tutto e solo di sfuggita accenno al fatto che la soppressione, la distruzione e anche l’occulamento di testamento è reato penale a’ sensi dell’art. 490 c.p. anche in relazione alla relazione del Guardasigilli al c.p. nella quale viene fatto espressamente cenno (p. II pag. 258) al fatto che il testamento olografo è sicuramente da equiparare alla scrittura privata, per cui il soggetto che lo occulti, in tutto o in parte, soggiace alle pene stabilite negli art. 477, 482 e 485 c.p. secondo le disposizioni in essi contenute. Per tal reato, quando abbia ad oggetto un testamento olografo, si procede d’ufficio a’ sensi dell’art. 493 bis c.p. (si vedano in materia le massime della Cassazione penale riportate in calce a queste brevi note).

Ciò premesso in quanto esula dalle nostre specifiche competenze e quindi lasciamo a un penalista di trarne le dovute conseguenze, veniamo alla nostra fattispecie civilistica.

La norma dalla quale prendere le mosse è sicuramente l’art. 620 c.c. che prescrive in capo al detentore di una scheda olografo l’obbligo di provvedere alla sua pubblicazione. Tale obbligo è pur vero sprovvisto di specifica sanzione, ma secondo dottrina si avrebbe quindi una generica responsabilità aquiliana, quale è normalmente connessa al mancato adempimento di obblighi imposti dalla legge civile, nei confronti di tutti quei soggetti che da una tempestiva pubblicazione di tale scheda avrebbero potuto trarre vantaggio (art. 2043 c.c.). Peraltro se il possessore del testamento non adempie spontaneamente a tale obbligo, il secondo comma dell’art. 620 c.c. permette di utilizzare l’actio interrogatoria con ricorso diretto al tribunale del luogo di apertura della succesione che provvede con ordinanza. Si sostiene che se il detentore, nonostante l’ordinanza, si rifiuti di presentare l’olografo a un notaio per la sua pubblicazione, egli sia soggetto alla sanzione di cui all’art. 490 c.p. (e da qui il nostro accenna all’inizio di queste brevi note) ed è escluso dalla successione come indegno ai sensi dell’art. 463 n. 5 c.c..

C’è peraltro da tener presente che la pubblicazione del testamento è un momento che giuridicamente non attiene alla sua efficacia, quanto all’eseguibilità delle disposizione in esso contenute (dottrina prevalente e Cassazione da remota posizione) e la giurisprudenza di legittimità giunge anche a ritenere che l’impossibilità fisica o giuridica del deposito dell’olografo non incidono sulla validità di questo una volta che se ne provi l’esistenza ed il contenuto.

Da quanto detto discendono le seguenti conseguenze.

  • a) Il testamento è comunque efficace anche in assenza di sua formale pubblicazione per quanto in esso disposto, ma è carente del requisito della eseguibilità.
  • b) Si può, comunque, ottenere, sulla base della copia in possesso dell’erede, una sentenza che faccia luogo all’originale del testamento nel caso di sua distruzione.
  • c) Il detentore che si sottragga agli obblighi di pubblicazione può andare incontro a sanzioni civilistiche e penali.
  • d) Tutto quanto precede non incide sulla possibilità del chiamato all’eredità di accettare con beneficio di inventario in qualsiasi momento, non trovandosi in nessun modo nel possesso di beni ereditari.

Annotazioni a parte merita il discorso dell’esecutore testamentario.

Innanzitutto, può qualificarsi tale non il soggetto genericamente chiamato a tale ufficio dal testatore, ma il soggetto che abbia espressamente accettato, nelle forme tassative previste dal codice civile, non essendo in alcun modo ammissibile una accettazione tacita ed anzi essendo passibile di considerazione quale “falsus procurator” del soggetto che agisca come tale non essendolo di diritto (così Cassazione). Per questo motivo, e per le funzioni che dovrebbe svolgere l’esecutore testamentario, se nominato dal de cuius, anche nei suoi confronti è possibile esperire l’actio interrogatoria per determinare se abbia intenzione o meno di assumere tale ufficio e legittimato all’azione è qualsiasi interessato. Decorso il termine fissato dall’A.G. il soggetto silente si considera per legge come rinunziante e la rinunzia è considerata, diversamente dall’accettazione, immodificabile. Non pare dubbio che per poter accettare l’ufficio di esecutore testamentario sia necessario che il testamento sia pubblicato, essendo nella pratica elemento materiale per il Cancelliere per poter ricevere l’accettazione della carica.

Nel nostro caso è da evidenziare la situazione patologica in cui si pone il soggetto cd. Esecutore testamentario che non provveda o comunque occulti la scheda testamentaria. Da un lato è da notare come il nominato esecutore testamentario che ai sensi dell’art. 463 n. 5 c.c. risulti essere indegno non può assumere tale ufficio: posto che il fondamento dell’indegnità consiste nella ripugnanza, secondo il comune senso sociale, a che la persona che abbia gravemente offeso il de cuius occultandone o distruggendone le ultime volontà riportate nella scheda testamentaria (a nulla rilevando quali fossero le reali volontà del de cuius di ledere i propri eredi necessari), deve ritenersi che tale fondamento valga anche per la nomina dell’esecutore testamentario. Infatti desta, in generale, parimenti ripugnanza il fatto che l’indegno divenga titolare dell’ufficio in ordine alla stessa vicenda successoria.

A questo discorso si ricollega chiaramente quello dell’esonero dell’esecutore testamentario ex art. 710 c.c. per gravi irregolarità , tra le quali rientrano sicuramente il venir meno ad obblighi posti a suo carico dalla legge (per esempio dall’art. 620 c.c. stesso, quando lo stesso esecutore sia stato depositario della scheda testamentaria e non abbia provveduto con la dovuta solerzia alla sua pubblicazione) anche solo per colpa lieve non essendo necessaria né la colpa grave né, tanto meno, il dolo (c’è giurisprudenza che ha ritenuto esonerabile l’esecutore che non ha provveduto alla presentazione della dichiarazione di successione nei termini di legge, provocando un danno erariale agli eredi). In questi casi l’esecutore ex art. 709 c.c. è tenuto al risarcimento del danno nei confronti degli eredi e legataria, a nulla valendogli l’eventuale gratuità del suo ufficio.

Nel caso in specie, altra fattispecie che può essere posta a base di un eventuale esonero dell’esecutore e di una sua responsabilità patrimoniale è l’aver posto in essere un comportamento che ha consentito ad alcuni eredi di sottrarre beni ereditari, non avendo lo stesso esecutore richiesto con la dovuta solerzia l’apposizione dei sigilli onde consentire nell’interesse di tutti i chiamati la conservazione dei bei ereditari.

Peraltro, annotiamo e prendiamo atto che in capo all’esecutore incombe un obbligo giuridico di richiedere l’apposizione dei sigilli nel caso tra i chiamati vi siano, tra gli altri, anche “assenti”, ove tale termine viene inteso non solo nel suo significato tecnico previsto dall’art. 48 e seguenti c.c., ma anche in tutti i casi in cui un chiamato si trovi provvisoriamente lontano dal luogo di apertura della successione.

Avendo accennato alla procedura di apposizione dei sigilli, notiamo infine come da c.p.c. essa possa essere richiesta da qualsiasi interessato, non vi siano limitazioni all’apposizioni di sigilli alla casa coniugale, la quale chiaramente resterà nella disponibilità di coloro che abitualmente vi abitano, ma che verrà comunque inventariata in sede di apposizione dei sigilli per singola stanza e per singoli beni, provvedendo il giudice che ha ordinato l’apposizione per ogni singola contestazione. Inoltre è lo stesso giudice che assume, a’ sensi dell’art. 759 c.p.c., le informazioni che ritiene opportune allo scopo di accertare che nessuna cosa sia stata asportata. Alla fine delle operazioni di sigillazione, il giudice provvede alla nomina di un custode che sarà responsabile civilmente e penalmente, per le eventuali manomissioni dei sigilli.

MASSIME CASSAZIONE PENALE

* Sez. V, sent. n. 73 del 07-01-1983 (cc. del 28-09-1982), Malara (rv 156785):
La sussistenza del delitto di falso documentale per soppressione non è condizionata al verificarsi di un danno effettivo perché trattandosi di reato non di danno ma di pericolo, è sufficiente ad integrarlo il potenziale pericolo derivante dalla mancanza di disponibilità dell'atto da parte dell'avente diritto.
Ai fini della configurabilità del reato di cui all’art. 490 c.p., a concretare l'occultamento è sufficiente una condotta che senza menomare l'integrità materiale dell'atto, ne tolga, anche se solo temporaneamente, la disponibilità all'avente diritto. (Nella specie, si è ritenuto sussistente l'estremo dell'occultamento benché l'atto pubblico risultasse registrato sul protocollo).
* Sez. V, sent. n. Sez. V, sent. n. 8495 del 17-10-1983 (cc. del 05-07-1983), Franceschini (rv 160730):
Ad integrare il reato di cui all’art. 490 c.p. è sufficiente che l'avente diritto sia stato privato anche temporaneamente della disponibilità del documento.
* Sez. V, sent. n. 3307 del 20-04-1983 (cc. del 04-02-1983), Cogliani (rv 158474):
L'erede testamentario, che sopprima il testamento olografo, risponde del reato punito dall’art. 490 c.p.. L'erede infatti, abbia o meno accettato l'eredità, non ha diritto di distruggere il testamento stesso, del quale non ha potere esclusivo di disposizione, ma è tenuto viceversa a provvedere a renderlo pubblico, appena abbia notizia della morte del testatore.
* Sez. VI, sent. n. 4946 del 28-05-1984 (cc. del 23-02-1984), Spirito (rv 164498):
Ai fini dell'ipotizzabilità del reato di falso per soppressione è sufficiente un'azione idonea cosciente e volontaria; non hanno invece alcuna rilevanza le modalità di realizzazione dell'azione medesima, poiché la scelta di queste, fra le tante possibili, attiene alle motivazioni interne del soggetto, le quali restano al di fuori dello schema tipico e degli elementi essenziali del reato.
* Sez. VI, sent. n. 4946 del 28-05-1984 (cc. del 23-02-1984), Spirito (rv 164499):
Ai fini della configurabilità del reato di falso per soppressione non si richiede la materiale distruzione dell'atto, essendo sufficiente che all'azione criminosa consegua un'immutazione del vero nel senso che risulti falsamente inesistente l'atto soppresso o occultato. (Nella specie, è stato ritenuto ipotizzabile il reato nel comportamento di un direttore di sezione della cancelleria che aveva depositato in archivio numerosi atti e fascicoli processuali non ancora definiti o in attesa di ulteriore corso, omettendo le relative registrazioni ed eliminandoli dai riepiloghi annuali come se fossero stati definiti).
* Sez. III, sent. n. 12293 del 05-11-1986 (cc. del 04-07-1986), Barresi (rv 174203):
In tema di falsità in atti, rientra nel concetto di "occultamento", di cui all’art. 490 c.p., ogni condotta illecita diretta ad impedire che l'atto vero adempia alla funzione per cui è predisposto. (Fattispecie relativa a parziale cancellazione di referto).
* Sez. V, sent. n Sez. V, sent. n. 2907 del 03-03-1999 (cc. del 22-12-1998), Spaziano (rv 212695):
Il delitto di falsità in scrittura privata è un reato di pericolo, per la cui configurabilità non è necessario un danno effettivo.
* Sez. V, sent. n. 12877 del 18-11-1986 (cc. del 08-10-1986), Pennica (rv 174306):
In tema di soppressione ed occultamento di atti veri, si realizza l'ipotesi dell'occultamento, non solo quando lo scritto sia stato nascosto, ma anche ogniqualvolta esso sia stato custodito in modo tale da renderlo, anche temporaneamente, irreperibile. (Nella fattispecie, la Corte ha riconosciuto gli estremi della norma incriminatrice di cui all’art. 490 c.p. nel comportamento del Sindaco che aveva consentito che l'originale di un esposto, recante segnalazioni di presunti favoritismi in campo edilizio, fosse conservato, con modalità tali da non renderlo temporaneamente rintracciabile, all'occorrenza).
* Sez. V, sent. n. 3404 del 16-03-2000 (ud. del 11-02-2000), Famulare (rv 215588):
In tema di falso per soppressione, dalla formulazione della norma di cui all’art. 490 c.p. si ricava che il legislatore con i termini alternativi "distrugge", "sopprime", "occulta" ha voluto indicare diverse modalità di un'azione di sottrazione, la quale per sua natura si consuma nel momento nel quale viene posta in essere, togliendo il documento dalla disponibilità della Pubblica Amministrazione: in tale senso l'espressione "occulta" va intesa nel significato di prendere e collocare l'atto in luogo ignoto all'avente diritto e non invece in quello di mantenere nascosto lo stesso. Ne consegue il carattere istantaneo del reato anche qualora venga realizzato tramite occultamento.
* Sez. V, sent. n. 1617 del 22-02-1983 (cc. del 03-12-1982), Cicero (rv 157531):
Il dolo del delitto di soppressione di atti veri consiste nella consapevolezza che, per effetto della condotta illecita, gli atti soppressi non saranno in condizione di adempiere la funzione di prova che ad essi è propria.
* Sez. V, sent. n. 4420 del 17-05-1983 (cc. del 12-04-1983), Zanini (rv 158992):
Il delitto di falso per soppressione quando ha per oggetto atti pubblici non richiede un dolo specifico e cioè l'intenzione di frustrare o eliminare, in tutto o in parte, l'efficacia probatoria dell'atto, o il fine di procurare a sé o ad altri un vantaggio o di recare ad altri un danno (che invece è richiesto quando si tratti di scritture private), essendo sufficiente la sola consapevolezza che, in conseguenza della condotta illecita, l'atto soppresso, distrutto od occultato non sarà in condizione di adempiere alla funzione di prova che gli è propria: la consapevolezza cioè di creare, con la propria condotta, una situazione di pericolo per il normale svolgimento del traffico giuridico.




Il testamento


Che cosa è il testamento? 
Perché è importante il testamento?
Quote di riserva


Che cosa è il testamento?


Il nostro codice civile ci dà, all’art. 587, una definizione di cosa sia il testamento da un punto di vista del negozio giuridico e precisamente:

"Il testamento è un atto revocabile [c.c. 679, 680] con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere [c.c. 457, 466], di tutte le proprie sostanze o di parte di esse [c.c. 14, 965, 978, 1872]".

Le disposizioni di carattere non patrimoniale [c.c. 254, 256, 285, 348, 355, 424, 620, 629], che la legge consente siano contenute in un testamento, hanno efficacia, se contenute in un atto che ha la forma del testamento [c.c. 601], anche se manchino disposizioni di carattere patrimoniale.

Nell'art. 587, il legislatore ha accolto sia il c.d. concetto ristretto di testamento, come negozio che esprime la volontà dispositiva dei beni (1° co.), sia il concetto ampio di testamento, come negozio che può racchiudere qualsiasi disposizione di ultima volontà, indipendentemente da ogni ripercussione di carattere patrimoniale. Le disposizioni di carattere patrimoniale costituiscono il contenuto tipico del testamento, la cui funzione primaria è quella di indirizzare la vocazione nei beni ereditari attraverso la designazione di uno o più beneficiari. Disposizioni classicamente patrimoniali sono quelle attributive della qualità di erede o legatario, nonché le disposizioni a queste complementari.

Il testamento può anche racchiudere disposizioni prive del carattere della patrimonialità. Alcune di esse sono espressamente previste dalla legge, come il riconoscimento di figlio naturale (art. 254); la designazione del tutore del minore da parte del genitore ultimo esercente la potestà (art. 348); la nomina del curatore speciale per l'amministrazione dei beni lasciati al minore (art. 356); la designazione del tutore dell'interdetto o del curatore dell'inabilitato (art. 424); la designazione dell'esecutore testamentario (art. 700). Alla regolamentazione di interessi post mortem attengono anche le disposizioni con le quali il testatore vieta la pubblicazione di un'opera inedita (art. 24 l. dir. aut.), ovvero conferisce l'autorizzazione alla pubblicazione di epistolari e di memoriali familiari e personali (art. 93 l. dir. aut.) .

Altre disposizioni possono riguardare i funerali, la designazione del luogo di sepoltura, la volontà di cremazione, considerate oggetto di un vero e proprio diritto della personalità del de cuius (C. 1584/1969).

È sicuro che il testatore può avvalersi del negozio mortis causa anche per disposizioni non patrimoniali non tipicamente contemplate, con il solo limite della liceità dei motivi che le ispirano.

Diverso problema riguarda l'osservanza di tali disposizioni, la quale potrà essere concretamente assicurata attraverso l'apposizione di una condizione o di un modus.

Il testamento può anche contenere manifestazioni di volontà di tipo negativo, come la c.d. clausola di diseredazione, mediante la quale il testatore priva della possibilità di succedere alcuni dei successibili legittimi. La dottrina prevalente ritiene che tale clausola sia pienamente legittima, posto che la libertà di disporre dei propri beni può ben manifestarsi anche nel non volerne disporre a favore di una determinata persona. È certo, comunque, che la validità di tale clausola trova un limite nell'intangibilità delle quote riservate ai legittimari (artt. 457, 536 ss. e 549). La manifestazione di volontà negativa che riguardi i legittimari potrà allora valere a riconoscere a questi ultimi esclusivamente la quota riservata per legge, dirigendosi così, a favore di altri soggetti, la disponibile (anche la giurisprudenza più recente, nel ritenere valida la clausola di diseredazione, precisa che essa non implica la contestuale volontà di istituire eredi gli altri successibili non diseredati, dovendo tale positiva volontà risultare dal contenuto dell'atto testamentario).

Il testamento è negozio strettamente personale. La volontà testamentaria non può che essere manifestata, esclusivamente e direttamente, dal testatore (Cicu, 16; Bianca, 560). Ne consegue l'impossibilità di far ricorso, per il compimento di tale atto, alla rappresentanza.
Il testamento è altresì atto unipersonale, potendo racchiudere la volontà di un solo testatore (art. 589).
È discussa, in dottrina, la validità del testamento per relationem , che si attua allorquando il testatore rinvia, ai fini della determinazione del contenuto del testamento, sotto il profilo oggettivo e/o soggettivo, ad elementi estranei alla sua volontà

Il testamento è negozio illimitatamente revocabile. Il principio della revocabilità, in quanto diretto a garantire l'assoluta libertà del testatore nella regolamentazione dei propri interessi dopo la morte, è di ordine pubblico. Per tale ragione, l'art. 679 dispone che rimane senza effetto ogni clausola o condizione con la quale si rinunci alla facoltà di revocare o mutare le disposizioni testamentarie


Il testamento è negozio unilaterale, in quanto si perfeziona con la sola manifestazione di volontà del testatore (Bianca, 562; Azzariti, Successione testamentaria, in NN.D.I., XVIII, Torino, 1971, 819). L'unilateralità del testamento è garantita, a livello sostanziale, dal generale divieto dei patti successori (art. 458); a livello formale, dalla nullità del testamento congiuntivo o reciproco (art. 589) non potendosi utilizzare lo stesso documento per veicolare la volontà testamentaria di due o più soggetti congiuntamente (Criscuoli, 80).

È altresì atto non recettizio, poiché non è richiesto che tale volontà sia comunicata alle persone indicate nell'atto (Cicu, 20). L'eventuale conoscenza di tale volontà da parte del destinatario della disposizione testamentaria è ininfluente, dal momento che egli, fino a quando non sia intervenuta la morte del testatore, non vanta neppure un interesse giuridicamente qualificato

Il testamento è negozio formale e solenne essendo richiesta ad substantiam la forma scritta e l'adozione delle forme indicate negli artt. 601 ss.
Le ragioni del formalismo testamentario vengono rinvenute sia nella necessità di conseguire la certezza della volontà del testatore, eliminando i dubbi che inevitabilmente si avrebbero ammettendo una prova testimoniale o presuntiva, sia nell'esigenza di assicurare una maggiore ponderatezza e serietà delle scelte dispositive garantendo contemporaneamente la libertà di testare, attraverso l'interposizione di ostacoli alle possibili manipolazioni o alterazioni esterne.
Ma il termine testamento, oltre che a indicare il negozio giuridico, indica anche il documento, che abbiamo visto essere elemento essenziale del negozio stesso. Sempre il codice civile ci dà anche l’indicazione di quali siano i documenti che possono vantare il nome di testamento, indicando all’art. 601 che le forme ordinarie di testamento sono il testamento olografo e il testamento per atto di notaio, che può essere, a sua volta, pubblico o segreto.

Varietà di forme, comunque, non significa varietà di funzioni e quindi l'esistenza di particolari tipi negoziali; il testatore, infatti, pur utilizzando strumenti formali diversi, realizza il medesimo interesse ed il medesimo scopo.

Il rigore formale, particolarmente pronunciato nei riguardi del testamento, concepito come negozio formale per eccellenza, è variamente:


  • a) fa conseguire la certezza della volontà testamentaria, eliminando i dubbi che si avrebbero ammettendo la prova testimoniale o presuntiva (funzione processuale);
  • b) il testamento avrà esecuzione in un momento in cui il suo autore non sarà più in vita: di qui l'esigenza che l'atto sia in sé completo, onde si possa da esso desumere, inequivocabilmente, la volontà del testatore;
  • c) induce il testatore a riflettere sull'importanza dell'atto di ultima volontà, stimolando ad una maggiore ponderatezza e serietà delle scelte dispositive (funzione sostanziale);
  • d) garantisce la libertà di testare e frappone ostacoli alle possibili manipolazioni o alterazioni esterne, specie se sia impiegata la forma pubblica;
  • e) esclude la possibilità che un semplice progetto di testamento venga scambiato per un vero e proprio testamento e fa in modo che il contenuto delle disposizioni sia il più possibile certo e determinato;
  • f) tutela gli interessi degli eredi legittimi a conservare nell'ambito della famiglia il patrimonio del testatore.


Facendo un cenno veloce alle forme di testamento, abbiamo il testamento olografo, disciplinato dall’art. 602 c.c. per il quale “Il testamento olografo [c.c. 601] deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano del testatore [c.c. 606, 684, 685].
La sottoscrizione deve essere posta alla fine delle disposizioni. Se anche non è fatta indicando nome e cognome [c.c. 6], è tuttavia valida quando designa con certezza [c.c. 9] la persona del testatore.
La data deve contenere l'indicazione del giorno, mese e anno. La prova della non verità della data è ammessa soltanto quando si tratta di giudicare della capacità [c.c. 591] del testatore, della priorità di data tra più testamenti o di altra questione da decidersi in base al tempo del testamento.”
L'olografo è la forma più semplice di testamento, potendo essere confezionato "in casa" senza la presenza di testimoni o pubblici ufficiali e consente la massima segretezza, non solo delle disposizioni, ma anche della redazione del testamento stesso; per contro, può essere smarrito, alterato o celato
Non sono richieste formule speciali per la dichiarazione di volontà, oltre ai requisiti formali indicati dall'articolo in commento: scrittura integrale di mano del testatore, sua sottoscrizione, data.
L'olografo può essere scritto anche su fogli diversi, purché tra di essi vi sia un collegamento materiale (numerazione dei fogli, conservazione in unico involucro) e tra le disposizioni sottoscritte alla fine vi sia un collegamento sostanziale (concatenazione dei periodi, richiamo al contenuto di altro foglio, assenza di contraddizioni, ripetizioni o omissioni) in modo da potersi stabilire che i vari fogli contengono un unico testamento attribuibile a quel testatore.

Attenzione che dalla giurisprudenza è stato ritenuto che è valido l'olografo consistente in una semplice lettera, purché olografa, datata e sottoscritta, indirizzata a chiunque, indipendentemente non solo dalla sua ricezione, dato che il testamento non è atto recettizio, ma anche dal suo inoltro al destinatario.
Benché non richiesto dalla legge, si ritiene non consentito al testatore l'uso di scrittura diversa da quella usuale, che non consenta di accertare l'autografia del documento.
Non sono inoltre ammessi strumenti meccanici, quali stampa, macchina da scrivere o computer, né lo stampatello, se non è scrittura abituale del testatore, né l'uso dell'alfabeto Morse o dei caratteri Braille. Si ammette, invece, la stenografia recante l'impronta della personalità del de cuius, così come la scrittura ordinaria da parte del cieco.
La sottoscrizione va posta in calce alle disposizioni e in ogni singolo foglio ove sia composto da più fogli.

L’altra forma di testamento è, come abbiamo detto, quella per atto di notaio e si distingue tra il testamento pubblico, regolato dall’art. 603, e il testamento segreto, disciplinato, invece, dall’art. 604.
Per l’art. 603,
“Il testamento pubblico [c.c. 601, 622, 623] è ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni [c.c. 597].

Il testatore, in presenza dei testimoni, dichiara al notaio la sua volontà, la quale è ridotta in iscritto a cura del notaio stesso. Questi dà lettura del testamento al testatore in presenza dei testimoni. Di ciascuna di tali formalità è fatta menzione nel testamento.
Il testamento deve indicare il luogo, la data del ricevimento e l'ora della sottoscrizione, ed essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio. Se il testatore non può sottoscrivere, o può farlo solo con grave difficoltà, deve dichiararne la causa, e il notaio deve menzionare questa dichiarazione prima della lettura dell'atto.
Per il testamento del muto, sordo o sordomuto (1) si osservano le norme stabilite dalla legge notarile per gli atti pubblici di queste persone. Qualora il testatore sia incapace anche di leggere, devono intervenire quattro testimoni [c.c. 606].”
Il testamento pubblico ha natura di atto pubblico, è redatto da notaio e fa piena prova, sino a querela di falso, di tutto quanto egli abbia fatto e sia avvenuto in sua presenza. A fronte degli svantaggi dovuti alla mancanza di assoluta segretezza e al costo che viceversa non è presente nell’olografo, il testamento pubblico presenta dunque maggiore sicurezza dell'olografo, dato che ad inficiarne la validità non basta il disconoscimento della scrittura, ed è assai meno probabile il suo smarrimento o la sua distruzione; l'intervento del notaio, infine, evita errori, ingenuità ed improprietà di linguaggio, specialmente tecnico-giuridico.

Il notaio può e deve fornire suggerimenti, non diretti ad influire sulla volontà manifestata oralmente dal testatore, ma ad inquadrarla nel sistema della legge e a darle possibilità di pratica realizzazzione. Ha inoltre il compito di accertarsi che il testatore sia in grado di esprimere una valida volontà ed ha il dovere di rifiutare il suo ministero se questo accertamento dà esito negativo; è infatti il notaio che dirige personalmente la compilazione integrale dell’atto. Tuttavia, lo stato di sanità mentale, benché ritenuto e dichiarato dal notaio, può essere contestato con ogni mezzo di prova, senza bisogno di proporre querela di falso.
Il notaio è responsabile verso i potenziali beneficiari in caso d'invalidità del testamento a lui imputabile.
In Italia solo il notaio è abilitato a ricevere il testamento pubblico.
Prima della sottoscrizione, il notaio deve leggere integralmente l'atto, comprese le eventuali dichiarazioni di impossibilità o difficoltà di sottoscrivere rilasciate dal testatore.
Lettura dell'atto e menzione delle formalità rispondono all'esigenza di controllo che esercita il testatore sull'attività del notaio.

Qualora il testatore non possa sottoscrivere o possa farlo solo con grave difficoltà, la legge richiede che egli ne dichiari al notaio la causa, che può essere anche di ordine psichico o temporaneo, ivi compresa l'età avanzata e non necessariamente una malattia. Lo sfinimento e la spossatezza sono stati di incapacità fisica che, non integrando necessariamente profili di incapacità mentale, possono legittimare la mancata sottoscrizione del testamento pubblico da parte del testatore, senza che debba dichiararsene la nullità per incapacità naturale del medesimo.
L'analfabetismo del testatore è stato ritenuto sufficiente a concretare un oggettivo impedimento alla sottoscrizione nonostante la marginale capacità di riproduzione con l'ausilio di segni grafici. Il notaio non deve solo attestare detta circostanza, ma, a pena di nullità, menzionare espressamente la dichiarazione resa dal testatore che, naturalmente, deve trovare riscontro nella realtà.

Gli artt. 604 e 605, invece, disciplinano l’altra forma di testamento per atto del notaio e precisamente il testamento segreto, indicando il primo che “Il testamento segreto [c.c. 601, 605] può essere scritto dal testatore o da un terzo. Se è scritto dal testatore, deve essere sottoscritto da lui alla fine delle disposizioni; se è scritto in tutto o in parte da altri, o se è scritto con mezzi meccanici, deve portare la sottoscrizione del testatore anche in ciascun mezzo foglio, unito o separato [c.c. 598, 607].
Il testatore che sa leggere ma non sa scrivere, o che non ha potuto apporre la sottoscrizione quando faceva scrivere le proprie disposizioni, deve altresì dichiarare al notaio, che riceve il testamento, di averlo letto ed aggiungere la causa che gli ha impedito di sottoscriverlo: di ciò si fa menzione nell'atto di ricevimento.
Chi non sa o non può leggere non può fare testamento segreto”

E l’art. 605 indicando che “La carta su cui sono stese le disposizioni o quella che serve da involto deve essere sigillata con un'impronta, in guisa che il testamento non si possa aprire né estrarre senza rottura o alterazione.
Il testatore, in presenza di due testimoni, consegna [c.c. 685] personalmente al notaio la carta così sigillata, o la fa sigillare nel modo sopra indicato in presenza del notaio e dei testimoni, e dichiara che in questa carta è contenuto il suo testamento. Il testatore, se è muto o sordo, deve scrivere tale dichiarazione in presenza dei testimoni e deve pure dichiarare per iscritto di aver letto il testamento, se questo è stato scritto da altri [c.c. 604].
Sulla carta in cui dal testatore è scritto o involto il testamento, o su un ulteriore involto predisposto dal notaio e da lui debitamente sigillato, si scrive l'atto di ricevimento nel quale si indicano il fatto della consegna e la dichiarazione del testatore, il numero e l'impronta dei sigilli, e l'assistenza dei testimoni a tutte le formalità.
L'atto deve essere sottoscritto dal testatore, dai testimoni e dal notaio.
Se il testatore non può, per qualunque impedimento, sottoscrivere l'atto della consegna, si osserva quel che è stabilito circa il testamento per atto pubblico [c.c. 603, 606, 608]. Tutto ciò deve essere fatto di seguito e senza passare ad altri atti.”
Il testamento segreto, o misto, pur condividendo con il testamento pubblico il vantaggio dell'intangibilità dell'atto e dell'autenticità della data, e con l'olografo la segretezza del contenuto, del quale, peraltro, non condivide però la segretezza del fatto che il de cuius ha disposto le sue ultime volontà, è invece, di fatto, quello meno usato nella pratica, poiché si preferisce, piuttosto, depositare semplicemente il testamento olografo presso un notaio o presso una qualsiasi altra persona di fiducia.

La scrittura della scheda può essere opera del testatore o di un terzo, olografa o meccanica, in qualsiasi lingua e forma. Se è scritta di mano del testatore, per la sua validità è sufficiente la sottoscrizione finale. Se invece manca l'autografia, il legislatore esige una più rigorosa formalità e richiede la sottoscrizione, non solo alla fine delle disposizioni, ma anche su ciascun mezzo foglio, unito o separato, onde evitare sostituzioni o aggiunta di fogli staccati.
La scheda va chiusa in modo che, dall'esterno, non sia possibile leggere neppure parte delle disposizioni, sigillandola con ceralacca o piombini e su detto sigillo va applicata un'impronta atta a personalizzarlo
La consegna della scheda sigillata o da sigillare dal testatore al notaio in presenza dei testimoni non è delegabile, neanche su incarico scritto del testatore, il quale dichiara che ivi è contenuto il suo testamento.

Perché è importante il testamento?

L’art. 457 c.c. ci dice che “L'eredità si devolve per legge [c.c. 565] o per testamento [c.c. 587].”

Ulteriormente aggiunge che:
“Non si fa luogo alla successione legittima se non quando manca, in tutto o in parte, quella testamentaria.”
Però il terzo comma della norma in esame ci indica un principio fondamentale del nostro ordinamento successorio e precisamente che “Le disposizioni testamentarie non possono pregiudicare i diritti che la legge riserva ai legittimari [c.c. 536].”

La norma indica il doppio titolo in base al quale nel nostro ordinamento può avvenire la delazione ereditaria, e precisamente il testamento e la legge, la quale opera quando il testamento manchi o sia dichiarato nullo o annullato o per la parte del patrimonio della quale il testatore non abbia disposto (successione legittima), così supplendo alla mancata attuazione della volontà del de cuius. La norma, inoltre, impedisce che la volontà del testatore possa recare pregiudizio alle ragioni dei legittimari, titolari di una quota riservata del patrimonio del defunto (successione necessaria).

La successione legittima può coesistere con la successione testamentaria nell'ipotesi in cui il de cuius non abbia disposto con il testamento della totalità del suo patrimonio, mentre nell'ipotesi in cui il de cuius abbia disposto con testamento della totalità del proprio patrimonio, la successione legittima non può coesistere con quella testamentaria.
Il terzo comma dell’art. 457 ci introduce quindi all’ultimo argomento che ci riguarda e precisamente chi siano i legittimari ai quali la volontà del testatore deve cedere il passo. L’art. 536 ci indica che “Le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione [c.c. 457, 483, 521, 557, 558, 560, 588] sono: il coniuge, i figli legittimi, i figli naturali, gli ascendenti legittimi.

Ai figli legittimi sono equiparati i legittimati [c.c. 280] e gli adottivi [c.c. 291, 306, 324, n. 3].
A favore dei discendenti dei figli legittimi o naturali, i quali vengono alla successione in luogo di questi, la legge riserva gli stessi diritti che sono riservati ai figli legittimi o naturali.”

Quote di riserva:

1 figlio = metà del patrimonio (537)

2 o più figli = 2/3 del patrimonio (537)

Ascendenti = 1/3 del patrimonio (538)

Coniuge solo = ½ patrimonio (540) ma “Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare [c.c. 144] e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli”

Coniuge con 1 figlio = 1/3 cd. del patrimonio (542)

Coniuge con 2 o più figli = ¼ coniuge + ½ figli (542)

Coniuge con ascendenti = ½ coniuge + ¼ ascendenti (543)

Se il coniuge è separato si applica, poi, l’art. 548 per il quale “Il coniuge cui non è stata addebitata la separazione con sentenza passata in giudicato, ai sensi del secondo comma dell'articolo 151, ha gli stessi diritti successori del coniuge non separato [c.c. 585].

Il coniuge cui è stata addebitata la separazione con sentenza passata in giudicato ha diritto soltanto ad un assegno vitalizio se al momento dell'apertura della successione godeva degli alimenti a carico del coniuge deceduto. L'assegno è commisurato alle sostanze ereditarie e alla qualità e al numero degli eredi legittimi, e non è comunque di entità superiore a quella della prestazione alimentare goduta. La medesima disposizione si applica nel caso in cui la separazione sia stata addebitata ad entrambi i coniugi.

Plusvalenza

Domanda: "Mi trovo a vendere una seconda casa da privato a privato, acquistata da meno di 5 anni. Dovrò quindi pagare le tasse sul reddito generato da una plusvalenza. - Posso sempre e comunque chiedere l'applicazione della "imposta sostitutiva" del 20% ? - Con il pagamento di tale imposta si adempie completamente al saldo di quanto dovuto o ci saranno integrazioni successive? - Quanto tempo c'è per pagare tale imposta (ossia va pagata subito da Notaio prima di incassare il prezzo pattuito per l'immobile?)".

Risposta: "L’art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) prevede espressamente che sono redditi diversi e quindi soggetti all’obbligo di inserimento nella propria dichiarazione dei redditi:
“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati … da non più di cinque anni, …”.
L’art. 68 dello stesso T.U.I.R prevede poi che le plusvalenze di cui al precedente articolo:
“sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto …, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.”.
C’è da evidenziare che sulla eventuale plusvalenza che si realizza, nel caso la vendita sia sottoposta alla tassazione indicata dal predetto art. 67 del T.U.I.R. c’è la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza che si dovesse realizzare e tale possibilità è prevista dal   comma 497 dell’articolo 1, della legge 23 dicembre 2005, n.266, che attualmente prevede:

“In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.”.
 Tale ultima norma consente quindi al contribuente di optare per tale regime agevolativo a condizione che proceda a farne richiesta al notaio rogante, fornendogli la relativa provvista per il pagamento dell’imposta sostitutiva nonché pagandogli l’eventuale compenso per l’attività che il notaio andrà a fornire al cedente.

Con il pagamento di tale imposta sostitutiva si adempie, quindi, integralmente e completamente al saldo dell’imposta sostitutiva dovuta direttamente in sede di stipula dell’atto di vendita, non risultando più dovuta alcuna ulteriore imposta successivamente (salvo il caso dell’eventuale accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate di differenze rispetto ai valori di acquisto e vendita, accertamento che peraltro è precluso nel caso di tassazione degli atti  ai sensi del comma 497 dell’articolo 1, della legge 23 dicembre 2005, n.266 – cd. prezzo-valore).

Il pagamento di questa imposta avviene quindi in sede di registrazione del contratto di vendita, alla firma del quale, normalmente, il venditore procede all’incasso del saldo del prezzo".

Vendita di casa con prelazione

Domanda: "Alcuni anni fa io e i miei genitori abbiamo acquistato una casa con diritto di prelazione e abbiamo necessariamente dovuto intestare il 10% ai detentori della prelazione (mamma e papà che detengono attualmente il 5+5% della proprietà). In questo momento la casa è concessa in locazione (contratto registrato). Vorremmo sapere come gestire un eventuale cessione del suddetto 10% alla sottoscritta: quali sono i modi (vendita, donazione...??) e le spese correlate (tasse, notaio se necessario) e qualunque altra informazione utile".

Risposta: "Purtroppo gli elementi che vengono individuati nella domanda sono troppo vaghi (quale era la natura e/o la fonte normativa della prelazione? Ci sarebbe un passaggio di denaro nel trasferimento della quota del 10% dai genitori alla figlia ovvero la provvista dell’acquisto in capo ai genitori era della figlia medesima che ne può richiedere la restituzione? Oppure il trasferimento della proprietà avverrebbe per mero spirito di liberalità da parte dei genitori nei confronti della figlia? Qual è il prezzo che viene riconosciuto o pagato originariamente nonchè il valore fiscale dell’immobile?).

L’unica risposta certa che si può dare è che è sicuramente necessario istruire una pratica da un notaio, il quale avute tutte le informazioni del caso (quali sopra indicate) saprà indicare la soluzione civilisticamente più corretta nonché tutte le informazioni sulla tassazione della soluzione proposta, non essendo possibile con i pochi elementi indicati dare una risposta compiuta.

Suggeriremmo di consultare il sito www.notaiocolianni.org, nella sezione “Prenota il tuo appuntamento dal notaio” per avere un colloquio gratuito per meglio comprendere la fattispecie mediante presentazione al notaio medesimo della documentazione relativa alla domanda posta e avere, in questo modo, personalmente una risposta assolutamente precisa e puntuale sui dubbi evidenziati".

Vendita con prezzo parziale

Domanda: "La ditta di mio suocero (snc) costruirà la nostra casa e intende farci pagare solo la metà del valore, intestando a me e mio marito la proprietà totale. La ditta non possiede la liquidità per coprire la metà a suo carico, e vorrebbe eseguire i lavori in economia. Come è possibile giustificare l'acquisizione della totale proprietà a fronte di un prezzo pari solo alla metà dell'immobile?".

Risposta: "Purtroppo gli elementi che vengono individuati nella domanda sono abbastanza vaghi (non si comprende se la costruzione avviene su terreno della snc o della richiedente e del marito? Quando si indica che la ditta non ha la liquidità per coprire la metà a suo carico, cosa si intende? Che non ha la disponibilità della liquidità per coprire il costo dei lavori, che coincide con la metà del valore dell’immobile costruito comprensivo del valore del terreno o che altro?).

Sicuramente molteplici sono le possibilità a seconda del fatto che il terreno sul quale viene costruita la casa sia già di proprietà degli acquirenti finali (a quel punto si tratterebbe di predisporre un contratto di appalto, nell’ambito del quale non vi sono problematiche in ordine al pagamento di valori inferiori a quelli di mercato, precisandosi che in tal caso non si tratterebbe di acquistare la proprietà del costruito, che sarebbe già di proprietà del proprietario dell’area per accessione, ma di pagare l’attività della ditta e trattandosi di rapporto integralmente soggetto a IVA non vi sarebbe problematica di accertamento fiscale) ovvero a seconda del fatto che proprietà dell’area su cui la ditta deve procedere alla costruzione sia della ditta stessa (il che comporta sicuramente una problematica in ordine al regolamento della vendita dell’immobile anche ai fini di una eventuale revocatoria della vendita stessa da parte di terzi un domani).

Così come si aprono scenari diversi in ordine al significato della non possidenza da parte della ditta della liquidità che sarebbe meglio precisare onde chiarire in quale fattispecie possiamo rientrare.

L’unica risposta certa che si può quindi dare è che è sicuramente necessario istruire una pratica da un notaio, il quale avute tutte le informazioni del caso (quali sopra indicate) saprà indicare la soluzione civilisticamente più corretta nonché tutte le informazioni sulla tassazione della soluzione proposta, non essendo possibile con i pochi e confusi elementi indicati dare una risposta compiuta.

Suggeriremmo di consultare il sito www.notaiocolianni.org , nella sezione “Prenota il tuo appuntamento dal notaio” per avere un colloquio gratuito per meglio comprendere la fattispecie mediante presentazione al notaio medesimo della documentazione relativa alla domanda posta e avere, in questo modo, personalmente una risposta assolutamente precisa e puntuale sui dubbi evidenziati".

Prima casa e abitazione principale

Domanda: "Buonasera, sono proprietaria di una casa senza residenza, ora acquisterò una casa dove farò la mia residenza, vorrei sapere se questa risulterà la prima casa e quella senza residenza diverrà seconda casa".

Risposta: "La risposta al quesito posto dipende da quanto indicato nella normativa sull’acquisto della prima casa, portata dall’art. 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo Unico Imposta Registro approvato con D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. In base a tale norma è possibile acquistare una “prima casa” se non si possiede (non si è titolari del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di) altra casa di abitazione nel medesimo Comune ove si intende procedere al nuovo acquisto ovvero se non si è già titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di altro immobile (in toto o in quota) acquistato mediante l’utilizzo di tali agevolazioni.

Per rispondere quindi al Suo quesito, se l’immobile di cui Lei è già proprietaria si trova nel medesimo Comune ove intende oggi acquistare il secondo immobile nel quale intende trasferire la Sua residenza, non potrà godere delle agevolazioni “prima casa” in sede di acquisto così come non potrà avere tale agevolazione se è già proprietaria di altro immobile, in altro Comune, per il quale ha goduto della medesima agevolazione. Viceversa, se il nuovo acquisto è in altro Comune e precedentemente non ha mai goduto di tali agevolazioni “prima casa”, può tranquillamente godere adesso, nel nuovo acquisto, di dette agevolazioni.

Discorso diverso è, invece, quello in relazione alle agevolazioni fiscali connesse con il concetto di “abitazione principale”, che è un concetto fiscale che rileva in relazione alle imposte dirette (IRPEF e IMU, per esempio) ma che non ha alcuna relazione con le agevolazioni “prima casa” che sono appunto quelle relative al solo atto di acquisto dell’immobile medesimo.

Le agevolazioni connesse con l’”abitazione principale” (che è poi l’abitazione in cui il proprietario ha la residenza anagrafica, per intenderci) non hanno nessuna connessione con il fatto di aver goduto o meno dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto, ma sono, viceversa, collegate con il fatto di utilizzare effettivamente detto immobile come propria residenza o meno. Per cui, si potrebbe avere un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” che non viene utilizzata come “abitazione principale”, che invece può coincidere con una casa acquistata senza godere delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Varie sono, quindi, le soluzioni che si possono prospettare e che per capire quale sia la più attinente al caso prospettato sarebbe sicuramente utile richiedere un colloquio con il notaio (segnalo che si possono fissare colloquio gratuiti con il notaio tramite il sito www.notaiocolianni.org nella sezione “Prenota il tuo appuntamento dal notaio”).

In quella sede, con documenti alla mano, si potrà valutare con il notaio sia il vantaggio fiscale del nuovo acquisto con le agevolazioni prima casa o meno sia il costo delle eventuali soluzioni alternative per poter giungere all’acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni prima casa, tenendo comunque presente che l’eventuale acquisto senza le agevolazioni “prima casa”, come sopra evidenziato, nulla produce e inficia per quanto attiene invece la spettanza delle agevolazioni connesse con l’abitazione principale (che è l’abitazione ove il contribuente ha la sua residenza abituale), che riguardano le imposte dirette relative agli immobili (IRPEF e IMU, in primis)".

Nuovo acquisto prima casa

Domanda: "Sto acquistando un appartamento dal costruttore, che vorrei fosse cointestato con il mio compagno. Il problema nasce dal fatto che lui (separato legalmente e con in corso le pratiche per il divorzio) è già cointestatario di un appartamento dove attualmente risiede, acquistato come prima casa con la ex moglie. Nel caso non riuscisse a vendere prima del nuovo acquisto, esiste la possibilità di un atto che indichi come seconda casa quella dove risiede attualmente, in modo da acquistare il nuovo appartamento come prima casa, con l'impegno di portarci la residenza? Un conoscente mi ha parlato della possibilità di un atto notarile in questo senso, soggetto ad una imposta. Potete darmi chiarimenti?".

Risposta: "Premesso, per sgombrare il campo da illusioni, che non esiste un atto notarile che vada a modificare l’acquisto originariamente effettuato come prima casa e che la rinunzia a tali agevolazioni non è ritenuta in generale legittima dall’Amministrazione Finanziaria (si veda Risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011, da ultimo), laddove l’ufficio fiscale ove è stato registrato l’atto di acquisto dell’attuale immobile in comproprietà ritenga comunque di accettare una tale rinunzia, facendo pagare le differenze di imposta con sanzioni e interessi, è poi necessario distinguere il caso in cui l’attuale immobile che desiderate acquistare sia ubicato nel medesimo Comune ove è situato l’immobile in comproprietà del Suo compagno ovvero in altro Comune.

Nel primo caso, laddove l’immobile attualmente cointestato al Suo compagno si trovi nel medesimo Comune ove Voi desiderate acquistare il nuovo immobile, tale quota di comproprietà risulta ostativa al nuovo acquisto fintanto che non sussistano contemporaneamente entrambe le seguenti condizioni:
  • i) venga dichiarato lo scioglimento del matrimonio del Suo compagno (la comproprietà di altra casa nel medesimo Comune con il coniuge, benchè separato, dà luogo all’impossibilità comunque di godere delle agevolazioni prima casa nel nuovo acquisto;
  • ii) venga presentata all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’acquisto originario dell’immobile in comproprietà rinunzia alla agevolazioni prima casa e sempre che tale Ufficio accetti tale rinunzia (che invece, come detto, non è ritenuta legittima dall’Amministrazione Finanziaria Centrale e dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione).
Nel secondo caso, cioè laddove l’immobile di nuovo acquisto sia in Comune diverso dal precedente, sarà possibile procedere al nuovo acquisto soltanto dopo che venga presentata all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’acquisto originario dell’immobile in comproprietà rinunzia alla agevolazioni prima casa e sempre che tale Ufficio accetti tale rinunzia.

Per avere la certezza di procedere al nuovo acquisto con le agevolazioni prima casa, non resta che procedere a un atto notarile con il quale il Suo compagno si spogli della proprietà della Sua quota di comproprietà o tramite una vendita, magari con prezzo dilazionato alla successiva vendita, a soggetto che procederà poi alla rivendita, in seguito, con la ex moglie o tramite un mandato senza rappresentanza a vendere (strumento che però potrebbe essere disatteso dall’Amministrazione Finanziaria in quanto volto esclusivamente a consentire un vantaggio fiscale al contribuente).

Varie sono, quindi, le soluzioni che si possono prospettare e che per capire quale sia la più attinente al caso prospettato sarebbe sicuramente utile richiedere un colloquio con il notaio (segnalo che si possono fissare colloquio gratuiti con il notaio tramite il sito www.notaiocolianni.org nella sezione “Prenota il tuo appuntamento con il notaio”).

In quella sede, con documenti alla mano, si potrà valutare con il notaio sia il vantaggio fiscale del nuovo acquisto con le agevolazioni prima casa o meno sia il costo delle eventuali soluzioni alternative indicate per poter giungere all’acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni prima casa, tenendo comunque presente che l’eventuale acquisto senza le agevolazioni prima casa nulla produce e inficia per quanto attiene invece la spettanza delle agevolazioni connesse con l’abitazione principale (che è l’abitazione ove il contribuente ha la sua residenza abituale), che riguardano le imposte dirette relative agli immobili (IRPEF e IMU, in primis)".

Nuovo acquisto di coniugi

Domanda: "Io e mia moglie siamo proprietari di un appartamento in comunione dei beni acquistato come prima casa. Adesso dobbiamo trasferirci in una nuova città e vogliamo acquistare una nuova casa utilizzando le agevolazioni per la prima casa . Non è possibile vendere la nostra abitazione prima del nuovo acquisto. Cosa ci consiglia di fare, considerato che abbiamo dei figli e potremmo anche fare una donazione?"

Risposta: "Varie sono le soluzioni che si possono prospettare e che per capire quale sia la più attinente al caso prospettato richiedono sicuramente un colloquio con il notaio (segnalo che si possono fissare colloquio gratuiti con il notaio tramite il sito www.notaiocolianni.org nella sezione “Prenota il tuo appuntamento con il notaio”).

In linea generale e senza procedere a una valutazione di costi, non avendo documentazione in merito, si potrebbe:
  • 1) procedere a una convenzione matrimoniale di separazione dei beni tra i due coniugi e cessione dell’attuale immobile a uno dei due coniugi stessi, con il che il coniuge cedente può procedere al nuovo acquisto richiedendo le agevolazioni prima casa;
  • 2) cessione dell’attuale immobile ai figli, in modo da consentire il nuovo acquisto con le agevolazioni prima casa a entrambi i coniugi in comunione legale.

La valutazione di quale sia la strada migliore da perseguire è sicuramente rimessa a un colloquio personale con il notaio con il quale procedere a valutazione dei vari elementi connessi con ciascuna delle soluzioni prospettate e precisamente:
  • - Laddove la cessione dell’attuale immobile sia a titolo gratuito (tramite donazione), bisogna considerare che la donazione può comportare dei seri vincoli nella rivendita dell’immobile medesimo e quindi si deve immaginare che tale immobile debba restare nel patrimonio familiare e non sia destinato a una vendita a breve
  • - Laddove i figli siano minori deve considerarsi che è necessaria un’autorizzazione del Giudice Tutelare all’operazione e successivamente l’immobile è cedibile solo nell’interesse del minore e con vincolo dell’eventuale prezzo a favore dello stesso
  • - Laddove i due immobili siano intestati ai due coniugi potrebbero sorgere problematiche in ordine alla possibilità di considerarli entrambi abitazioni principali ai fini IMU
  • - Laddove la vendita successiva sia posta in essere dai figli (ovvero dal coniuge cessionario dell’attuale immobile) entro i cinque anni dalla cessione, bisogna verificare la problematica della eventuale plusvalenza ai fini delle imposte dirette.

Insomma, si suggerisce vivamente in colloquio direttamente con il notaio per poter valutare, documenti alla mano, quale possa essere la soluzione sotto più aspetti conveniente (non solo nell’immediato) per la famiglia".

Divisione

Domanda: "Due sorelle, coeredi, divenute comproprietarie al 50% di alcune unità immobiliari, intendendo dividersi tali proprietà, intestandole a ciascuna al 100% come devono procedere? Quali pratiche/atti notarili devono fare? E quali documenti sono necessari? Qual è la formula più economica?".

Risposta: "Laddove la provenienza comune delle due sorelle sia un’eredità, una volta effettuati tutti gli adempimenti fiscali relativi all’eredità stessa (dichiarazione di successione e voltura catastale della stessa), si può procedere con un atto di divisione nell’ambito del quale si procede ad assegnare in proprietà esclusiva a ciascuna delle due sorelle le singole unità immobiliari.

Presupposto imprescindibile è che le due sorelle siano d’accordo nella suddivisione dei beni in proprietà esclusiva, perchè un eventuale contrasto nella formazione dei lotti da attribuire all’una e all’altra coerede dà luogo all’impossibilità di procedere a una divisione amichevole e alla necessità di rivolgersi al Tribunale per una divisione giudiziale.


I documenti da fornire al Notaio per la predisposizione dell’atto di divisione sono, normalmente:
  • A) dati anagrafici delle coeredi:
  • 1) nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza e codice fiscale (copia documento identità e codice fiscale nonché certificato di residenza)
  • 2) se coniugate, estratto per sunto dell’atto di matrimonio, se libere da vincoli matrimoniali, certificato di stato libero;
  • 3) eventuali permesso di soggiorno italiano (per stranieri)
  • B) atti di provenienza al defunto e relativa note di trascrizione degli acquisti; 
  • C) identificazione catastale aggiornata, se rispetto agli atti di acquisto sono state presentate modifiche in catasto, e schede (piantine) catastali per i fabbricati;
  • D) situazione urbanistica degli immobili:

* se fabbricati:
  • - indicazione di tutti i provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune (permessi, concessioni, varianti o autorizzazioni) e copia dei relativi provvedimenti comunali successivamente al 1° settembre 1967;
  • - indicazione di eventuali D.I.A. (dichiarazioni di inizio attività) e copia dei relativi documenti (dichiarazione di inizio attività e comunicazione di fine lavori);
  • - documentazione relativa a condoni urbanistici
  • - richiesta di abitabilità/agibilità secondo D.P.R. 425/1994 o D.P.R. 380/2001;
  • - eventuale rilascio dell’abitabilità.

Le suddette indicazioni sono necessarie solo per quanto operato sul fabbricato dopo il 1° settembre 1967, essendo sufficiente per il periodo antecedente una semplice dichiarazione da parte delle condividenti di costruzione anteriore a tale data; è possibile che tali indicazioni siano già contenute negli atti di provenienza, se recenti, nel qual caso occorrono solo i provvedimenti successivi all’atto stesso.


Nel caso di dubbi sulla situazione tecnica dell'immobile si suggerisce di rivolgersi a tecnico (geometra o architetto) che proceda a una verifica di tali elementi e fornisca allo studio notarile relazione sullo stato degli immobili;


* se terreni (o in caso di terreni di pertinenza di fabbricati, se di dimensioni superiori ai mq. 5000):
  • - certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal competente comune in data non anteriore a un anno rispetto alla data dell’atto di divisione da stipularsi.

La formula più economica è, appunto, come detto quello della divisione amichevole ove, se le attribuzioni alle due coeredi corrispondono al valore della quota di ciascuna di esse, si ha una tassazione proporzionale che è la minore attualmente prevista e precisamente nella misura dell’1% del valore della massa divisionale.

Peraltro, trattandosi di quesito prettamente pratico, si suggerisce l’utilità di un colloquio diretto con il Notaio onde poter verificare la fattibilità della prospettata divisione e il carico fiscale effettivo dell’operazione".

Acquisto da cooperativa e terreno comunale

Domanda: "Sto acquistando casa in una cooperativa: questa cooperativa sta risolvendo con il comune un problema di terreno. Che rischi corro se do una caparra per bloccarla e che rischi si corrono se si è socio? Mi potrebbe chiedere soldi "il Comune"?".

Risposta: "Purtroppo gli elementi che vengono individuati nella domanda sono abbastanza vaghi per poter dare una risposta precisa e puntuale (la cooperativa sta riscattando il terreno dal Comune; il Comune ha ultimato la procedura di esproprio del terreno assegnato alla cooperativa alla quale sta richiedendo di pagare il conguaglio per l’esproprio; ci sono stati dei problemi di identificazione catastale del terreno; trattasi di cooperativa a proprietà divisa o indivisa; etc. etc.).

In generale, i rischi che si corrono sottoscrivendo un preliminare e versando una caparra è di essere vincolati al contratto che si è sottoscritto e, nel caso specifico, avendo assunto la qualifica di socio, di essere tenuto, insieme a tutti gli altri soci, a fornire alla cooperativa i mezzi per far fronte alle proprie obbligazioni nei confronti del Comune e, laddove non si voglia affrontare tale onere, recedere dalla cooperativa, secondo quanto previsto nello statuto della cooperativa, che il socio, in quanto tale, deve conoscere e rispettare.

Il Comune potrebbe procedere a chiedere soldi direttamente all’acquirente laddove, trattandosi di cooperativa a proprietà divisa, la cooperativa stessa abbia proceduto all’assegnazione degli immobili ai soci e vi siano ancore pendenze con il Comune per l’esproprio e l’assegnazione delle aree sulle quali la cooperativa stessa abbia proceduto alla costruzione.

Suggeriremmo, peraltro, vista la vaghezza del quesito posto, di consultare il sito www.notaiocolianni.org, nella sezione “Prenota il tuo appuntamento con il notaio” per avere un colloquio gratuito con il notaio per meglio comprendere la fattispecie mediante presentazione al notaio medesimo della documentazione relativa alla domanda posta e avere, in questo modo, personalmente una risposta assolutamente precisa e puntuale sui dubbi evidenziati".

Acquisto immobile e utilizzo dello stesso

Domanda: "Ho comprato un appartamento a mio figlio quando era minorenne non menzionando l'usufrutto in quanto era minorenne. Mio figlio ora ha 30 anni e vive all'estero. Ho pagato tutte le incombenze generate dall'immobile. Tasse, condominio, manutenzioni, riparazioni etc. Ora gli ha chiesto di poter abitare quell'appartamento. Lui mi ha rifutato questa possibilità. Posso intervenire in qualche modo per ottenere la possibilità di abitarci?".

Risposta: "In linea generale, se non c’è la disponibilità del figlio a procedere a riconoscere tale richiesta e a sottoscrivere, quindi, un atto notarile che sia strutturato o come concessione del diritto di abitazione ovvero come datio in solutum di tale diritto a fronte dei pagamenti effettuati dal genitore che ne è creditore nei confronti del figlio, non è possibile procedere dal notaio in alcun modo.

Il notaio, per quella che è la sua funzione, può aiutare le parti a trovare un accordo sul punto ma non ha alcun potere coercitivo della volontà delle parti stesse per cui se il figlio non ha intenzione di aderire a tale richiesta del genitore non ci sono le condizioni per poter procedere ad alcun atto notarile in merito.

L’eventuale tutela dei diritti di credito del genitore potrà/dovrà spostarsi in sede giudiziaria ma questa tutela di per sé non dà diritto alla possibilità di utilizzare/abitare il bene immobile bensì soltanto al riconoscimento del credito nel tempo maturato dal genitore (fatta salva la prescrizione del credito anteriore al decennio dalla proposizione della relativa domanda giudiziale). E’ chiaro che tale riconoscimento potrà, in un secondo momento, dar luogo alla concessione di quanto richiesto (l’utilizzo dell’immobile per abitarci) proprio a soddisfazione del credito maturato e riconosciuto, ma questo non è l’effetto immediato dell’eventuale domanda giudiziale bensì soltanto una delle possibili conseguenze della stessa".

Prima casa e cambio d'uso

Domanda: "Buongiorno, avevo comprato un appartamento circa dieci anni fa usufruendo del beneficio prima casa. Oggi vorrei fare il cambio del destinazione d'uso (da A2 a A10) per poter affittare la casa ad una società come ufficio. Perderò i benefici prima casa? Incorrerò in qualche sanzione applicata dall'agenzia delle entrate? Grazie".

Risposta: "La norma sulla agevolazione prima casa è portata dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte Prima allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. 131/1986), che recita espressamente:

1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

Dalla lettura di tale norma si riscontra che:

  • 1) non c’è un obbligo di utilizzo dell’immobile, che quindi può essere sempre locato a terzi; 
  • 2) non è prevista alcuna sanzione in relazione al cambio di destinazione d’uso dell’immobile acquistato con le agevolazioni cd. “prima casa”. Nella norma c’è il riferimento alla vendita dell’immobile acquistato godendo delle stesse agevolazioni prima del decorso di cinque anni dall’acquisto ed è espressamente prevista una sanzione laddove non si proceda a riacquistare altro immobile utilizzando le medesime agevolazioni entro un anno dalla vendita. 

Conseguentemente si può rispondere al Suo quesito che non ci sono sanzioni connesse con il cambio di destinazione d’uso e con l’affitto dell’immobile.


Da tenere però presente che se si dovesse procedere all’acquisto di altro immobile, non si potrà accedere nuovamente alle agevolazioni prima casa fintanto che si resterà proprietari di questo ufficio perché acquistato originariamente con le agevolazioni e conseguentemente non si verificherebbe il terzo requisito proprio per poter accedere alle agevolazioni e precisamente quello della lettera c) della norma sopra riportata".

Prima casa e coniugi

Domanda: " Sono sposato con divisioni di beni ed ho una casa comprata prima del matrimonio e intestata solamente a me. Se compro una nuova casa e la intesto a mia moglie, viene considerata come prima casa anche se il mutuo lo chiederò io? Mi serve per calcolare le tasse che devo pagare".

Risposta: "La risposta al quesito posto dipende da quanto indicato nella normativa sull’acquisto della prima casa, portata dall’art. 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo Unico Imposta Registro approvato con D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. In base a tale norma è possibile acquistare una “prima casa” se non si è titolari esclusivi (o in comunione con il coniuge) del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel medesimo Comune ove si intende procedere al nuovo acquisto ovvero se non si è già titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di altro immobile (in toto o in quota) acquistato mediante l’utilizzo di tali agevolazioni. Il fatto che il regime patrimoniale della Vostra famiglia sia quello della separazione dei beni e che Lei soltanto sia proprietario della precedente casa, consente quindi al Suo coniuge di procedere a godere attualmente alle agevolazioni prima casa.

Per rispondere quindi al Suo quesito, l’immobile di cui Sua moglie dovrebbe diventare proprietaria, se la stessa non è proprietaria di altro immobile nel medesimo Comune o in altro Comune, se acquistato con le agevolazioni, può tranquillamente godere adesso, nel nuovo acquisto, di dette agevolazioni.

Il Suo intervento nell’atto di acquisto sarà quindi per pagare il relativo prezzo mediante quell’istituto giuridico che passa sotto il nome di “adempimento del terzo” e risulta disciplinato dall’art. 1180 del Codice Civile, a nulla rilevando che Lei, per avere la provvista necessaria a tale adempimento, faccia ricorso al finanziamento bancario. Di per sé tale finanziamento non sarà quindi finalizzato all’acquisto di un immobile, finalità che sarebbe tale se Lei fosse l’acquirente dell’immobile, ma sarà finalizzato a fornirle la provvista per adempiere al pagamento del prezzo dell’acquisto che verrà invece effettuato da Sua moglie. In capo a Sua moglie nascerà quindi un debito nei Suoi confronti relativo al pagamento del prezzo da Lei effettuato e Lei potrà rimettere tale debito a favore di Sua moglie, secondo quanto previsto dall’art. 1236 del Codice Civile, direttamente nell’atto di acquisto dell’immobile, senza ulteriori spese fiscali.

Discorso diverso rispetto alle agevolazioni “prima casa” di cui sopra è, invece, quello da farsi in relazione alle agevolazioni fiscali connesse con il concetto di “abitazione principale”, che è un concetto fiscale che rileva in relazione alle imposte dirette (IRPEF e IMU, per esempio) ma che non ha alcuna relazione con le agevolazioni “prima casa” che sono appunto quelle relative al solo atto di acquisto dell’immobile medesimo.

Le agevolazioni connesse con l’”abitazione principale” (che è poi l’abitazione in cui il proprietario ha la residenza anagrafica, per intenderci) non hanno nessuna connessione con il fatto di aver goduto o meno dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto, ma sono, viceversa, collegate con il fatto di utilizzare effettivamente detto immobile come propria residenza o meno. Per cui, si potrebbe avere un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” che non viene utilizzata come “abitazione principale”, che invece può coincidere con una casa acquistata senza godere delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Nel caso in cui l’immobile acquistato dalla moglie si trovi nel medesimo Comune ove è situato l’immobile già in Sua proprietà le agevolazioni in tema di I.M.U. spetteranno per un solo immobile facente riferimento al nucleo familiare: quello nel quale la famiglia stabilisce la propria dimora abituale e risiede e non l’altro immobile poiché ai sensi dell’art. 13, comma 2, del D.L. 201 del 2011 l’agevolazione per l’I.M.U. viene limitata a un unico immobile per nucleo familiare. Laddove invece il nuovo immobile in acquisto si trovi in altro Comune rispetto a quello già di Sua esclusiva proprietà, se Sua moglie trasferirà la propria residenza nel nuovo Comune e, specificamente, nel nuovo immobile, potrà avere anch’ella le agevolazioni in materia di I.M.U.".

Acquisto e preliminare notarile

Domanda: "Buonasera, sto acquistando casa, da una prima visura fatta tramite l'agenzia immobiliare risulta un decreto ingiuntivo a carico dell'attuale proprietaria di euro 27.000 (valore immobile 240.000) oltre alla parte rimanente di mutuo a suo carico per euro 90.000. che rischi corro a fare il compromesso prima che la proprietaria abbia estinto il debito di euro 27.000? l'atto verrà fatto alla presenza di un notaio che verbalizzerà il tutto e "cristallizzerà" la situazione. posso fidarmi o devo cautelarmi facendo in modo che la signora estingua prima del compromesso il debito? Grazie".

Risposta: "Da quello che viene indicato nella domanda non è un acquisto semplice quello che ci si accinge a eseguire, ma che deve essere seguito con le dovute cautele onde garantire all’acquirente il risultato più sicuro nell’investimento dei propri soldi e nell’acquisto medesimo.

Questa sicurezza può essere ottenuta esclusivamente con la sottoscrizione di un preliminare in forma notarile, che verrà trascritto sull’immobile ai sensi dell’art. 2645 bis del Codice Civile. Questa trascrizione consente di “cristallizzare” la situazione ipotecaria dell’immobile a quanto accertato dal notaio medesimo al momento della sottoscrizione dello stesso. Conseguentemente sarà necessario prevedere nell’ambito di tale preliminare come procedere all’estinzione dei debiti pregressi e già gravanti sull’immobile (presumibilmente il mutuo bancario garantito con ipoteca di primo grado e il debito accertato con il decreto ingiuntivo di cui alla domanda): questa estinzione potrà avvenire anche con denaro dell’acquirente, a scomputo del prezzo di acquisto, con la sicurezza dell’acquirente che oltre a quanto accertato e pagato non sussisteranno in sede di acquisto ulteriori trascrizioni e iscrizioni che possano pregiudicare il suo acquisto. Richiedere che sia il venditore a estinguere i debiti pregressi, normalmente, equivale a dire che non si è interessati all’acquisto perché se il venditore avesse avuto quelle disponibilità non si sarebbe trovato neanche nella condizione di subire un decreto ingiuntivo.

E’ chiaro, poi, che come ogni situazione di acquisto la stessa andrà valutata con i documenti alla mano con un notaio di fiducia onde assumere in concreto quali possano essere gli eventuali rischi connessi con tale acquisto e come la tutela assunta con il preliminare notarile riesca a neutralizzarli".




Cessione a titolo gratuito e mutuo

Domanda: "Vorrei acquistare da mio figlio come prima casa, a titolo gratuito un appartamento su cui grava un mutuo con relativa ipoteca. Vi sono ostacoli al passaggio di proprietà mantenendo sia il mutuo che l'ipoteca invariati a nome di mio figlio?".

Risposta: "In relazione al Suo quesito se vi siano ostacoli per procedere alla cessione dell’attuale immobile a titolo gratuito dal figlio al padre, la risposta in linea teorica è sicuramente negativa ovverosia è sicuramente possibile procedere a tale cessione che se effettuata a titolo gratuito rientra nell’alveo giuridico delle donazioni, ma si consiglia vivamente un colloquio di persona con il notaio per valutare insieme al notaio stesso le implicazioni che a tale tipologia di atti possono conseguire. Infatti la donazione, sebbene onerata, nel nostro ordinamento può comportare una serie di problematiche sulla rivendita successiva dell’immobile e quindi, laddove possibile, è strumento da utilizzare con molta attenzione e comunque con la dovuta consapevolezza di quanto si va a compiere, consapevolezza che può fornire solo un colloquio personale con il notaio.

Per rispondere, poi, all’ulteriore quesito se sia possibile mantenere sia il mutuo che l’ipoteca in capo all’attuale proprietario, va chiarito che l’ipoteca è soltanto una garanzia reale in relazione al regolare pagamento del mutuo, ma non riguarda la persona fisica bensì l’immobile in sé (infatti si dice che l’ipoteca ha un diritto di sequela dell’immobile, per legge).
Conseguentemente, mentre è possibile che l’obbligazione di pagare le rate del mutuo possa tranquillamente restare in capo all’attuale intestatario, l’ipoteca sull’immobile seguirà l’immobile stesso, senza alcuna necessità di cambiamento di intestazione e con l’unica conseguenza che, se il debitore non provvedesse al pagamento del mutuo, l’attivazione dell’esecuzione immobiliare conseguente all’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del mutuo sarà in capo al proprietario dell’immobile medesimo al momento dell’accertamento del mancato pagamento".

Detrazione e accollo

Domanda: "Sono sposata da quasi 2 anni. Insieme a mio marito vorrei acquistare un appartamento direttamente dal costruttore. Vogliamo fare l'accollo del mutuo del costruttore ma sembra che con l'accollo non possiamo usufruire della detrazione fiscale per garage. È vero? I vantaggi dell’accollo?".

Risposta: "La detrazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione è disciplinata dall’art. 16 bis del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (Testo Unico Imposte Redditi) e tra gli interventi di ristrutturazione che consentono la detrazione è previsto espressamente l’acquisto di box pertinenziali di abitazioni.

La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita dichiarazione del venditore.
Le modalità di pagamento di tali spese sono, poi, quelle proprie degli interventi di ristrutturazione disciplinati dalla sopra citata normativa.

Nel caso in cui il pagamento di tali spese non sia avvenuto con le dette modalità, secondo l’Amministrazione Finanziaria (Risoluzione n. 55 del 7 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate),
“il contribuente che intenda fruire dell’agevolazione per gli interventi di cui all’art. 1 della legge n. 449 del 1997 è tenuto al pieno rispetto delle disposizioni recate dal decreto ministeriale n. 41 del 1998, anche con riguardo alle modalità di pagamento delle spese detraibili previste dall’art. 1, comma 3 (utilizzo del bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato).
Naturalmente, la detrazione in esame non potrà essere disconosciuta nell’ipotesi in cui l’istante proceda alla ripetizione del pagamento alla ditta beneficiaria mediante un nuovo bonifico bancario/postale nel quale siano riportati, in maniera corretta, i dati richiesti dal citato art. 1, comma 3, del DM n. 41 del 1998, …”.

In tale ipotesi, infatti, risulterebbero, secondo l’Agenzia delle Entrate, integrati nell’anno del pagamento i presupposti richiesti dalla norma agevolativa.
In altri termini, la ripetizione del pagamento, secondo le modalità previste, renderebbe detraibile la spesa sostenuta dalla dichiarazione dei redditi relativa al medesimo anno.

Per effetto del nuovo pagamento, nell'ambito della propria autonomia negoziale, venditore e acquirente potranno definire le modalità di restituzione all'acquirente dell'importo originariamente pagato. Per meglio spiegarmi, si avrebbe nel caso sottoposto, la necessità di un pagamento con bonifico di tali spese e una riduzione quindi della somma in accollo di pari importo.
Conseguentemente, per rispondere alla prima domanda formulata: è vero che non è possibile usufruire delle detrazioni in ordine all’acquisto del box laddove le spese relative alla sua realizzazione non siano state saldate con bonifico che deve essere effettuato o successivamente alla registrazione del preliminare di compravendita o, in assenza di questo, contestualmente alla sottoscrizione del rogito di acquisto del box medesimo.

Per venire alla seconda domanda posta, in linea generale i mutui, soprattutto se fondiari, sono accollabili all’acquirente dell’immobil
L’accollo del mutuo però può essere sia liberatorio (cioè il venditore viene liberato dalla Banca di qualsiasi propria obbligazione in ordine al mutuo accollato all’acquirente) sia non liberatorio (cioè il venditore rimane obbligato nei confronti della Banca e nel caso di mancato pagamento del mutuo da parte dell’acquirente sarà quindi tenuto a pagare il mutuo in vece dell’acquirente stesso).

I vantaggi di accollarsi il mutuo originariamente stipulato dal costruttore possono riassumersi:
  • 1) convenienza delle condizioni del mutuo contratto dal costruttore
  • 2) minori costi in sede di accollo rispetto all’erogazione di nuovo mutuo
  • 3) minori perdite di tempo in relazione al reperimento di nuovo mutuo
Laddove questi requisiti non siano tutti o in parte presenti nell’accollo del mutuo proposto, vengono meno i vantaggi di procedere a un accollo dello stesso (laddove l’acquirente riesca a trovare mutui con condizioni migliorative ovvero senza spese di istruttoria e/o di perizia, il vantaggio dell’accollo viene praticamente ad annullarsi)".

Provenienza permuta

Domanda: "Buongiorno, le scrivo perchè vorrei acquistare una casa di proprietà di un azienda di costruzioni ottenuta tramite permuta. Ci sono rischi per chi acquista questo immobile per il fatto che è stato ottenuto tramite permuta? Se si quali sono e come posso tutelarmi?".

Risposta: "La permuta è un contratto disciplinato dagli articoli 1552 – 1555 del Codice Civile, che definiscono la stessa come:
 “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
Trattasi quindi di atto a titolo, per sua natura, oneroso poiché entrambi i contraenti devono trasferire all’altro un bene o dei diritti e si distingue quindi dalla vendita per il solo fatto che in quest’ultima il trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti avviene dietro il pagamento di un corrispettivo in denaro che è chiamato prezzo, mentre nella permuta il trasferimento è attuato reciprocamente tra i due contraenti. Per il solo fatto che si tratta quindi di atto per sua natura oneroso si distingue dalla donazione che è atto invece a titolo gratuito.

Conseguentemente, per rispondere alla domanda posta, si può indicare che non sussistono rischi diversi per chi acquista un immobile proveniente da una permuta rispetto all’acquisto di un immobile che è stato oggetto di una vendita, stante l’assoluta assimilazione della permuta alla vendita (alla cui disciplina complessiva il Codice Civile fa risalire la disciplina della permuta stessa)".

Plusvalenza immobili e compenso notaio

Domanda: " Buongiorno, sto per vendere un appartamento acquistato un anno fa dove ho realizzato alcune migliorie. Sulla differenza fra prezzo di acquisto e prezzo di vendita dovrò pagare le tasse. Le domande sono: quali spese posso caricare sul mio prezzo di acquisto in sede di calcolo della plusvalenza? Il notaio che l'acquirente sceglierà è obbligato a fare da sostituto d'imposta senza alcun compenso da parte mia oppure si può rifiutare e io sarei in tal caso costretto a fare tutto in dichiarazione dei redditi pagando più tasse? Grazie".

Risposta: "L’art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) prevede espressamente che sono redditi diversi e quindi soggetti all’obbligo di inserimento nella propria dichiarazione dei redditi:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati … da non più di cinque anni, …”.
L’art. 68 dello stesso T.U.I.R prevede poi che le plusvalenze di cui al precedente articolo:
“sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto …, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.”.
Secondo la Cassazione (sentenza n. 17595 del 23 agosto 2014) non di ogni costo genericamente attinente al bene si deve tener conto ma solo delle spese incrementative e secondo il Giudice di legittimità per aversi spese incrementative, queste devono determinare un aumento della consistenza economica del bene o incidere sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo.
Per la Cassazione, dunque, nel calcolo della plusvalenza una spesa può avere importanza solo se incrementativa, risultando del tutto irrilevante in tale ambito le spese che attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene, poiché da esse non deriva alcun aumento della consistenza o del valore all'immobile.

In presenza di una spesa, quindi, spetta al contribuente l'onere della prova che essa sia incrementativa.

C’è da evidenziare che sulla eventuale plusvalenza che si realizza, nel caso la vendita sia sottoposta alla tassazione indicata dal predetto art. 67 del T.U.I.R. c’è la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza che si dovesse realizzare e tale possibilità è prevista dal comma 497 dell’articolo 1, della legge 23 dicembre 2005, n.266, che attualmente prevede:

“In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.”.

Tale ultima norma consente quindi al contribuente di optare per tale regime agevolativo a condizione che proceda a farne richiesta al notaio rogante, fornendogli la relativa provvista per il pagamento dell’imposta sostitutiva nonché pagandogli il compenso per l’attività che il notaio andrà a prestare per il cedente poiché nel caso specifico non esiste norma di legge che obblighi il notaio a prestare la propria attività senza esserne retribuito, vigendo invece il principio di cui all’art. 36 della nostra Carta Costituzionale (“Il lavoratore ha diritto a una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del suo lavoro”).


Laddove il contribuente non voglia pagare la prestazione notarile che viene svolta a suo favore, quindi, non avrà altro modo per assolvere a tale imposta che inserire la plusvalenza realizzata in sede di vendita nella propria dichiarazione dei redditi".

Accettazione tacita

Domanda: " Buongiorno, ho effettuato la vendita di un immobile avuto in successione ed il notaio mi ha consigliato l'accettazione tacita di eredità che ho regolarmente pagato all'agenzia delle entrate. Dovendo vendere un altro immobile ricevuto tramite la medesima successione devo nuovamente pagare l'accettazione tacita di eredità?".

Risposta: "Preliminarmente alla risposta al Suo quesito dobbiamo segnalare qual è la fattispecie giuridica nella quale la stessa si inserisce.

Nel momento in cui un chiamato all’eredità compie un atto di disposizione di un bene ereditario, quale può essere la vendita dello stesso, per legge, se non vi è stata precedentemente usa accettazione espressa di tale eredità, si verifica una tacita accettazione della stessa disciplinata dall’art. 476 del codice civile (L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di fare se non nella qualità di erede.). La necessità di procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari di tale accettazione presso i Registri Immobiliari è invece disciplinata dall’art. 2648 del codice civile, il quale al primo comma recita che
“Si devono trascrivere l’accettazione dell’eredità che importa acquisto dei diritti … (di proprietà)”
e al terzo comma indica che
“Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, …”. 
La norma dell’art. 2648 sopra citata è poi coordinata con la norma dell’art. 2650 del codice civile, per la quale
“Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.”. 
Tale ultima norma è conosciuta sotto il nome del principio della continuità delle trascrizioni: la vendita da Lei effettuata non sarebbe stata efficacie fintanto che non fosse stato trascritto il Suo acquisto ereditario: da ciò la necessità di procedere alla formalità di trascrizione dell’accettazione tacita.


Altro fondamentale principio giuridico del nostro orientamento che dobbiamo tenere presente è quello riassunto dal brocardo latino “semel heres semper heres”, il quale, tradotto, significa che se un soggetto risulta erede una volta di un determinato defunto, sarà erede per sempre cioè la qualifica di erede una volta acquisita non si perde.


Ciò premesso, per entrare nel merito della Sua domanda dobbiamo indicare che sussistono sostanzialmente due teorie in ordine alla necessità o meno di operare la trascrizione dell’accettazione tacita una sola volta e la prima volta che si dispone di un bene ereditario ovvero ogni volta che si disponga di un bene ereditario e, per inciso, entrambe le teorie sono supportate da argomenti sufficientemente argomentati.


Secondo chi focalizza la propria attenzione sulle persone implicate nella vicenda successoria e quindi sul principio che abbiamo sopra indicato del “semel heres semper heres” così come l’accettazione di eredità non può che essere unica, così anche la relativa trascrizione dell’accettazione ai Registri Immobiliari non può che essere unica: seguendo tale teoria, avendo Lei proceduto a tale formalità di trascrizione dell’accettazione tacita presso i Registri Immobiliari, fintanto che vende beni siti nella competenza dei medesimi Registri, non dovrebbe procedere più ad alcuna ulteriore formalità.


Secondo chi, per contro, focalizza la propria attenzione sui beni che costituiscono l’asse ereditario e sulle ricordate norme del 2648 e 2650 del codice civile, andrebbe operata una trascrizione di accettazione tacita di eredità per ogni bene immobile costituente l’asse ereditario ovvero una trascrizione di tale accettazione che contenga tutti i beni immobili di cui sopra.


Non esiste quindi una risposta univoca al quesito posto, per il quale è comunque necessaria una disamina dei documenti di pratica, disamina che potrà quindi essere compiuta esclusivamente dal notaio che sarà incaricato della successiva vendita, il quale potrà, nella fattispecie concreta, fornirLe tutti i chiarimenti sulla necessità o meno, nel caso specifico, a procedere a una seconda trascrizione dell’accettazione di eredità o meno".

Prescrizione rinuncia eredità

Domanda: "Buona sera,vorrei sapere se dopo aver fatto la successione nel maggio del 2011, oggi uno degli eredi può rinunciare all'eredità di un'immobile dopo aver fatto le trascrizioni a Catasto?. E' vero che la prescrizione alla rinuncia è di anni 10?".

Risposta: "Nonostante il silenzio della legge, si ritiene che per la rinunzia di eredità valga lo stesso termine di prescrizione decennale previsto per l'accettazione dell'eredità. È tuttavia possibile che tale termine subisca delle modifiche, e venga abbreviato, a seconda delle diverse situazioni concrete. Se, infatti, il chiamato all’eredità, che sia in possesso dei beni ereditari, non compie nel prescritto termine di tre mesi l'inventario o, pur avendolo compiuto, non dichiari di accettare l'eredità con beneficio d'inventario nei quaranta giorni successivi, l'eredità si considera accettata puramente e semplicemente (come previsto dal secondo comma dell’art. 485): il chiamato dunque, divenuto erede, non può più validamente dichiarare di voler rinunziare all'eredità.

In giurisprudenza, infatti, è costantemente affermato che tanto l'accettazione dell'eredità, sia pure con beneficio d'inventario, quanto l'acquisto automatico dell'eredità stessa, a termini dell'art. 485, comportando l'assunzione della qualità di erede, escludono in ogni caso l'ammissibilità e l'efficacia di una eventuale e successiva dichiarazione di rinunzia.

Si è, peraltro, precisato che l'inefficacia della dichiarazione di rinunzia può derivare solo dall'accettazione, sia pure tacita, dell'eredità stessa: ne consegue la necessità del compimento di un atto di gestione incompatibile con la volontà di rinunziare, ma al contrario implicante un chiaro intento di accettazione, quale la richiesta di trascrizione a proprio nome degli immobili caduti in successione.

Ciò detto, l’obbligo di procedere alla registrazione della dichiarazione di successione incombe su tutti i chiamati all’eredità, salvo che non abbiano rinunziato alla stessa, e l’adempimento di tale obbligo fiscale non comporta in alcun modo accettazione dell’eredità medesima. Situazione diversa è invece collegata dalla Giurisprudenza delle Corte di Cassazione con la richiesta di voltura catastale: l’eventuale richiesta di aggiornamento della banca dati catastale comporta per il richiedente accettazione tacita dell’eredità, con il che, per quanto sopra indicato, non è più possibile procedere a una rinunzia di tale eredità (limitatamente al soggetto che abbia richiesto espressamente la voltura catastale).

Per cui, per rispondere ai quesiti posti, possiamo indicare che un chiamato all’eredità, che non abbia compiuto nessun atto che implica accettazione di tale eredità, può legittimamente rinunziare alla stessa anche se ha già effettuato la dichiarazione di successione (che dovrà quindi, poi, essere modificata), non però se ha richiesto lui stesso la voltura catastale della successione medesima e non limitatamente a singoli beni (la rinunzia a singoli beni dell’eredità comporta accettazione dell’eredità medesima: la rinunzia all’eredità è relativa a tutti i beni caduti in quella specifica successione).

Confermiamo poi che il diritto a rinunziare a un’eredità si prescrive in dieci anni dall’apertura della successione medesima".

Cessione a titolo gratuito e accollo

Domanda: "Buongiorno, sono titolare di un monolocale il quale è occupato da un locatario con regolare contratto di 4+4. Vorrei acquistare un'altra casa un pò più grande però ovviamente, visto il valore degli immobili al momento ribassato non voglio vendere il mio monolocale. Ovviamente se sono già proprietario di una casa con un mutuo in corso la banca non mi eroga un altro mutuo. La domanda è posso cedere la casa a mio padre a titolo gratuito facendo intestare a lui il mutuo in corso?".

Risposta: "In linea generale i mutui, soprattutto se fondiari, sono accollabili al cessionario dell’immobile e quindi la risposta, assolutamente generica e in linea teorica che si può dare alla domanda posta è che è possibile procedere alla cessione dell’immobile con il contestuale accollo integrale del mutuo in capo al cessionario.

L’accollo del mutuo, però, può essere sia liberatorio (cioè il cedente viene liberato dalla Banca di qualsiasi propria obbligazione in ordine al mutuo accollato al cessionario) sia non liberatorio (cioè il cedente rimane obbligato nei confronti della Banca e nel caso di mancato pagamento del mutuo da parte del cessionario sarà quindi tenuto a pagare il mutuo in vece del cessionario stesso).

La problematica, assolutamente frequente, che potrebbe porsi è che la Banca, benché proceda all’accollo del mutuo esclusivamente in capo a Suo padre, non proceda contestualmente alla liberazione delle obbligazioni assunte da parte Sua nei confronti della Banca stessa e, conseguentemente, il cedente resti vincolato nei confronti della Banca stessa come garante del pagamento del residuo mutuo. In ordine a tale problematica, chiaramente, bisogna contattare la Banca ed eventualmente capire se anche un accollo non liberatorio del cedente sia sufficiente per poter ottenere un nuovo mutuo.

Laddove non ci siano questa disponibilità della Banca, è assolutamente evidente che sarà necessario aprire un nuovo mutuo che servirà a estinguere il precedente e quindi risolverà le problematiche sopra esposte.

In relazione poi al Suo quesito se si possibile procedere alla cessione dell’attuale immobile a titolo gratuito a Suo padre, la risposta in linea teorica è sicuramente positiva (si tratterebbe di una donazione sottoposta all’onere del pagamento del mutuo, che verrebbe accollato), ma si consiglia vivamente un colloquio di persona con il notaio per valutare insieme al professionista se la fattispecie non possa invece essere inquadrata nella vendita con pagamento del prezzo mediante accollo del mutuo. Infatti la donazione, sebbene onerata, nel nostro ordinamento può comportare una serie di problematiche sulla rivendita successiva dell’immobile e quindi, laddove possibile, è strumento da utilizzare con molta attenzione e comunque con la dovuta consapevolezza di quanto si va a compiere, consapevolezza che può fornire solo un colloquio personale con il notaio".

Nuovo acquisto prima casa, separato

Domanda: "Mi sto separando e vivo in affitto, mentre mia moglie abita da sola la nostra prima casa in comproprietà al 50%. Vorrei comprare un'altra casa (in un comune diverso dalla residenza) e volevo sapere se ho diritto alle agevolazioni della prima casa, in base alla sentenza della Corte di Cassazione Tributaria 3931 del 19-02-2014, secondo cui le agevolazioni fiscali prima casa permangono anche quando il contribuente si separa dal coniuge".

Risposta: "Allo stato attuale la norma agevolativa per l’acquisto della prima casa è portata dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte Prima allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. 131/1986) che recita espressamente:

“1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:



Requisito attuale per accedere, quindi, alle agevolazioni è:
  • 1) di avere o stabilire la propria residenza nel territorio del comune dove si trova l’immobile in acquisto;
  • 2) di non essere titolare con il coniuge di altro immobile nel medesimo Comune ove si procede al nuovo acquisto;
  • 3) di non essere titolare, neppure per quote, di altro immobile acquistato con le agevolazioni.

La sentenza della Corte di Cassazione del 2014, citata, verte sul secondo requisito sopra indicato, interpretando tale requisito come comproprietà tra i coniugi della casa coniugale/familiare per cui la separazione legale verrebbe a far cessare tale comproprietà, rendendo quindi libero il coniuge non assegnatario dell’immobile ex casa coniugale di acquistare altro immobile nel medesimo comune.

La stessa sentenza però precisa che deve sussistere anche il terzo requisito, cioè di non essere comproprietario di immobile acquistato con le agevolazioni (quale sarebbe invece il caso sottoposto alla nostra attenzione) perché tale comproprietà è, per il dato testuale della norma, impeditivo del nuovo godimento delle medesime agevolazioni fintanto che non si proceda alla cessione di tale quota immobiliare.


Per rispondere quindi al quesito, si può indicare che non spettano le agevolazioni prima casa in sede di nuovo acquisto anche alla luce di quanto indicato nella sentenza della Suprema Corte di Cassazione n. 3931 del 19 febbraio 2014 fintanto che non si cessi di essere titolare di diritti reali sull’immobile originariamente acquistato con le medesime agevolazioni che si vorrebbe richiedere".

Prima casa e locazione

Domanda: "Acquistando un immobile con agevolazione prima casa, può essere dato in locazione con canone libero?".

Risposta: Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono state introdotte nel nostro ordinamento dalla Legge 22 aprile 1982 n. 168 e successive proroghe e poi successivamente disciplinate prima dal D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 convertito con modificazioni nella legge 5 aprile 1985 n. 118 e successive proroghe, dalla Legge 31 dicembre 1991 n. 415 e successive modifiche convertite con Legge 24 marzo 1993 n. 75 nonché per finire dal D.L. 22 maggio 1993 n. 155, convertito con modificazioni nella Legge 19 luglio 1993 n. 243 che ha modificato l'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Testo Unico dell’Imposta di Registro, che attualmente regola la materia.
L’art. 1, comma 6 della Legge 168/1982 recitava espressamente:
“Le disposizioni agevolative previste dai precedenti commi primo e secondo si applicano altresì ai trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad abitazione non di lusso secondo i criteri di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 , e successive modificazioni, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arte o professione nei confronti di persone fisiche a condizione che l'acquisto avvenga entro il 31 dicembre 1983 e che nell'atto di trasferimento il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione nel comune di residenza o in quello, se diverso, ove svolge la propria attività prevalente, di adibirla a propria abitazione e di non aver usufruito delle agevolazioni previste dal presente comma; omissis”
Quindi il fatto che l’immobile acquistato con le agevolazioni cd. “prima casa” fosse adibito a propria abitazione era espressamente richiesto e previsto dalla stessa norma agevolativa e conseguentemente non vi era la possibilità di locare l’unità immobiliare acquistata con tali agevolazioni.
Allo stato attuale la norma agevolativa, come sopra indicato, è portata dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte Prima allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. 131/1986) e recita espressamente:
1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

Requisito attuale per accedere, quindi, alle agevolazioni è di avere o stabilire la propria residenza nel territorio del comune dove si trova l’immobile in acquisto ma non di utilizzarlo quale propria abitazione, come era previsto nella precedente normativa agevolativa.

L’unico caso nel quale persiste la necessità di utilizzo dell’immobile acquistato con tali agevolazioni è quello del riacquisto di unità con tali agevolazioni al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni precedentemente godute quale disciplinato dal comma 4 della stessa norma portara dalla nota II bis sopra citata, comma che si riporta per comodità:
“4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”


In questo caso, ma solo in questo, non è possibile locare l’unità riacquistata con le agevolazioni prima casa proprio perché per espressa previsione normativa l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale dell’acquirente.

Per rispondere quindi al Suo cortese quesito, posso confermarLe che non sussistono vincoli o impedimenti alla locazione di immobile acquistato con agevolazioni prima casa (se non il caso sopra indicato) e non sussiste neanche alcun vincolo nella determinazione del relativo canone locativo".

Prima casa. Agevolazioni per i giovani

Domanda: "Sono un giovane di 33 anni e dovrei acquistare un'abitazione direttamente dall'impresa costruttrice con la mia futura moglie(30 anni) io sono libero professionista e lei ha un assegno di ricerca. per l'acquisto della prima casa quali agevolazioni possiamo ottenere? possiamo richiedere un mutuo sfruttando la legge Meloni?(appartamento classe A/2 85 mq),esistono finanziamenti o altre agevolazioni per le giovani coppie che acquistano la prima casa? grazie per le risposte".

Risposta: "Innanzi tutto si può avere applicata in sede di fatturazione da parte dell’impresa costruttrice l’I.V.A. con aliquota del 4%, come previsto dal n. 21) della Tabella A, Parte II allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, ricorrendo per il Vostro acquisto le condizioni previste dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte Prima allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.P.R. 131/1986), che recita espressamente:


“1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
  • a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
  • b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
Ai fini dell’applicazione di tale agevolazione, è necessario inserire la richiesta dell’applicazione della medesima agevolazione già in sede di contratto preliminare, sebbene con riferimento al momento in cui verrà trasferita la proprietà del bene.
Requisito attuale per accedere, quindi, alle agevolazioni di cui sopra è di avere o stabilire la propria residenza nel territorio del comune dove si trova l’immobile in acquisto e di non essere titolari di altra casa di abitazione nel medesimo comune ovvero in altro comune in Italia, se acquistata con le medesime agevolazioni.

In relazione all’eventuale mutuo che potreste andare a richiedere avete, in conseguenza dell’applicazione dell’agevolazione di cui sopra, l’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui agli articoli 15 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601 nella misura ridotta dello 0,25% dell’importo del mutuo che Vi venisse erogato.

In base al Decreto n. 256 del 17 dicembre 2010 del Dipartimento della Gioventù, potete poi accedere, laddove ci siano ancora i fondi relativi, al cd. Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte di giovani coppie, la cui effettiva praticabilità deve essere verificata direttamente con lo sportello bancario prescelto per l’operazione di finanziamento dell’acquisto.

Esistono poi, normalmente, delle agevolazioni su base regionale per l’acquisto della prima casa di giovani coppie (per esempio, la Regione Lombardia ha attualmente aperto un bando, con chiusura al 4 settembre 2015 per la presentazione delle domande per l’erogazione di un contributo per l’acquisto: si veda direttamente il sito della Regione per eventuali ulteriori informazioni)".

Decennale postma

Domanda: "Il notaio deve informare il cliente acquirente di appartamento, sui d.l. in vigore al momento del rogito? Ho acquistato casa nel 2007, non sono stata informata che l' impresa costruttrice aveva l'obbligo di aprire polizza decennale a garanzia di eventuali difetti di costruzione, ex art. 4 D.Lgs.  n. 122/05".

Risposta: "Ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. 122/2005 (attuativo della delega contenuta nella legge 210/2004) il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente la polizza decennale postuma all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile che sia stato costruite a seguito di provvedimento autorizzativa avente data di rilascio successiva al 21 luglio 2005.
Nell’ambito della stessa normativa è stato fatto divieto al notaio di stipulare l’atto di compravendita nel caso in cui non sia formato un titolo, anteriormente o contestualmente alla stipula, di cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento che eventualmente gravino l’immobile oggetto della vendita (si veda l’art. 8 dello stesso decreto legislativo).

Un divieto in tal senso non sussiste per legge in ordine alla polizza decennale postuma.
Conseguentemente, per rispondere alla domanda, il notaio può stipulare un contratto di vendita senza verificare l’esistenza della polizza decennale postuma.

Peraltro, anche in relazione alla singola situazione, avrebbe l’onere di indicare all’acquirente tale suo diritto e, se richiesto dall’acquirente di verificare l’esistenza di tutte le condizioni di legge nonché, se pagato per tali verifiche (che, quindi, si pongono al di fuori dello stretto  e più limitato impegno professionale di curare la vendita), procedere a tale verifica, il cui esito negativo, come scritto, non è però ostativo al ricevimento della compravendita, soprattutto sulla base della consapevolezza della parte acquirente di tale mancanza.

Per rispondere quindi al quesito posto, laddove la costruzione dell’immobile acquistato nel 2007 sia stata autorizzata con procedimento amministrativo formatosi successivamente al 21 luglio 2005 (permesso di costruire ovvero cd. super-dia), il costruttore era costretto ex lege a fornire la polizza cd. decennale postuma e il notaio bene operava nel richiederla e nell’informare l’acquirente di detto proprio diritto, al quale, ai tempi, l’acquirente poteva rinunziare. Laddove invece la costruzione dell’immobile acquistato era stata autorizzata con procedimento amministrativo anteriore al 21 luglio 2005, nessun obbligo di consegna della polizza in tal senso sussisteva e, conseguentemente, nessun obbligo poteva avere il notaio di segnalare l’esistenza di una disciplina che non si applicava al caso specifico".

Box pertinenza fiscale

Domanda: "Buongiorno, la mia domanda riguarda un box che acquistai nel 2007. Dietro consiglio del notaio, nel rogito l'autorimessa venne dichiarata come costituente prima pertinenza dell'abitazione principale. ("destinato a pertinenza di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui all'art. 13 della legge 2 luglio 1949 n. 408"). Avrei bisogno per favore di sapere se il box, pur essendo stato dichiarato pertinenza, può essere comunque venduto separatamente dall'abitazione (il notaio mi disse di sì, ma preferirei avere una riconferma). Faccio due precisazioni: a) il box è situato in un quartiere differente da quello in cui si trova l'abitazione principale (ma sono tutt'e due ubicati nel Comune di Milano); b) al momento della sua costruzione (credo verso la fine degli anni '60) il box non era stato vincolato a nessuna abitazione".

Risposta: L’indicazione data dal notaio che ha ricevuto l’atto di acquisto di detto box è sicuramente corretta in base a quanto indicato nella domanda (ubicazione nel medesimo Comune dell’unità principale e del box nonché costruzione anteriore al 1° settembre 1967, come dovrebbe essere indicato nell’atto stesso).

Il vincolo di pertinenza che fu quindi apposto al momento dell’acquisto (onde accedere a una serie di benefici fiscali in sede di acquisto e anche successivamente), non sussistendone precedentemente all’acquisto stesso, è semplicemente quello disciplinato dall’art. 817 del Codice Civile, il quale, sotto la rubrica “Pertinenze”, recita: "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
Poi, il regime giuridico delle pertinenze è poi quello disciplinato dall’art. 818 del medesimo Codice il quale recita, sotto la rubrica “Regime delle pertinenze”:

Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

La destinazione di un bene a pertinenza postula la concreta relazione materiale tra la cosa accessoria e quella principale tale da rendere percepibile ai terzi il rapporto di servizio instaurato tra i beni per volere del titolare. A differenza di quanto accade per i vincoli di pertinenza previsti da norme pubblicistiche, normalmente la cessazione del rapporto può essere effettuata per volontà del titolare in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo, ma la sua volontà deve tradursi in comportamenti inequivocabili all'esterno.
Inoltre, nel rapporto pertinenziale che si instaura tra più cose ciascuna conserva la sua autonomia e individualità e può formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici secondo quanto previsto dal citato art. 818, 2° co.
Tale regola ha trovato puntuale applicazione giurisprudenziale nel campo delle pertinenze immobiliari che non costituiscono strutturalmente un unico bene con la cosa principale al cui servizio vengono poste.

L'art. 818, 3° co. regola le conseguenze derivanti dalla cessazione del vincolo pertinenziale, che può essere determinato da fattori materiali come il perimento di uno dei due beni o da sopraggiunta inidoneità della cosa accessoria a svolgere la sua funzione strumentale rispetto alla cosa principale. Più comunemente, la cessazione del vincolo pertinenziale discende dalla volontà espressa o tacita del proprietario della cosa principale che determina un mutamento nella destinazione dei beni.

La giurisprudenza chiamata più volte a pronunciarsi sul modo in cui deve essere manifestata la volontà di sottrarre le pertinenze alla disciplina prevista per la cosa principale, ha riaffermato che non è indispensabile una espressa dichiarazione in tal senso, ma che essa può anche risultare da comportamenti taciti, ma inequivoci o esser dedotta anche indirettamente da elementi contenuti nell'atto di disposizione della cosa principale.

Qualora la cosa destinata a pertinenza sia un immobile, l'interruzione del vincolo pertinenziale si evince, poi, dagli atti di alienazione separata in cui il proprietario trasferisca a terzi la proprietà del bene principale serbando per sé la pertinenza o quando compia un atto giuridico che abbia a oggetto esclusivamente la pertinenza, determinando implicitamente la cessazione del regime giuridico unitario.

Eccezioni sostanziali a questo principio sono poste in tema di alienazione o locazione di parcheggi per i quali, se edificati successivamente alla entrata in vigore della legge 6 agosto 1967 n. 765 (1° settembre 1967, come già sopra indicato), che ha modificato la legge 17 agosto 1942 n. 1150, si possono avere, secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, le seguenti distinzioni tipologiche:

  • a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè "a utilizzazione vincolata", ai quali inerisce una qualificazione pertinenziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'art. 18 della legge 765/1967 (poi integrata dall'art. 26 della legge 47/1985, oggi abrogato);
  • b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè "a utilizzazione vincolata" e, al tempo stesso, "a circolazione controllata", perché costruiti in base alla legge cd. Tognoli (L. 24 marzo 1989, n. 122) ;
  • c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, "a utilizzazione e a circolazione libera", non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge, nei quali, secondo quanto indicato nella domanda, sembra rientrare il box oggetto della domanda.

Acquisto da cooperartiva in liquidazione

Domanda: "Una agenzia immobiliare mi ha proposto di acquistare un immobile (nel mio caso si tratterebbe della prima casa) da una cooperativa che ho scoperto essere in stato di liquidazione da novembre 2013. E' possibile effettuare questo acquisto? quali sono gli aspetti da tenere in considerazione? quali i rischi?".

Risposta: "Il fatto che la cooperativa si trovi in stato di liquidazione, soprattutto se si tratta di liquidazione volontaria (magari perché si sta esaurendo il suo scopo), di per sé non è situazione che impedisca l’acquisto, salva una valutazione di fatto della situazione che è possibile mediante consultazione diretta di un notaio al quale fornire la documentazione dell’acquisto e con il quale consigliarsi sul caso specifico.

Sicuramente è da tenere in considerazione che, se la cooperativa è il soggetto costruttore e la costruzione è stata autorizzata successivamente al 21 luglio 2005, deve essere fornita la cosiddetta “polizza decennale postuma” cioè una polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile cui sia tenuta a norma dell’art. 1669 del Codice Civile il costruttore, derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio oppure per gravi difetti costruttivi: infatti, se la cooperativa è in liquidazione è abbastanza probabile che la stessa possa essere sciolta a breve e quindi l’esistenza di tale polizza garantisce l’acquirente dal caso di “estinzione” del soggetto costruttore in caso di vizi nella costruzione.

Altro aspetto da verificare (e tale verifica è demandata al notaio che venga incaricato di seguire la compravendita) è che non sussistano gravami di sorta sul bene oggetto della vendita, poiché il successivo scioglimento della cooperativa potrebbe esporre l’acquirente a essere l’unico soggetto che risponde di tali gravami non sussistendo, dopo la cancellazione della cooperativa dal Registro delle Imprese, soggetto che risponda nei confronti dell’acquirente per eventuali casi di evizione nella proprietà dell’immobile medesimo.

Gli aspetti di rischio possono invece essere legati a una situazione di dissesto economico da parte della Cooperativa che potrebbero dar luogo a una revocatoria della vendita, tenendo peraltro presente che la cosiddetta revocatoria fallimentare (cioè la facoltà di revocare l’atto di acquisto con acquisizione alla massa fallimentare del bene venduto) non sussiste nel caso di vendita della abitazione principale dell’acquirente (o dei suoi familiari) a un “giusto prezzo”: anche questa è quindi situazione da valutare attentamente con il proprio notaio di fiducia onde verificare di rientrare nell’ipotesi descritta dal secondo comma dell’art. 67 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (Legge Fallimentare), che disciplina, appunto, i casi non soggetti a revocatoria.

Questo in linea di principio, però per una risposta certa alle domande poste è sicuramente necessario istruire una pratica da un notaio, il quale avute tutte le informazioni del caso (quali sopra indicate, per esempio) saprà indicare la soluzione civilisticamente più corretta nonché saprà approntare tutte le cautele necessarie per procedere a un acquisto “tranquillo”, fornendo le informazioni sulle possibili, laddove ce ne siano in concreto, soluzioni alle domande poste, non essendo possibile con i pochi elementi indicati dare una risposta compiuta".

Condominio e preliminare

Domanda: "Se dopo aver formulato una proposta di acquisto di un appartamento, si sapesse che nel condominio ci sono degli inquilini morosi in merito alle spese condominiali si può rescindere dalla proposta stessa e si ha diritto alla restituzione della caparra confirmatoria?".

Risposta: "Ai sensi dell’art. 63 delle Disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso al momento del subentro e a quello precedente.
Essere obbligati solidalmente significa che il creditore può scegliere il soggetto nei confronti del quale procedere (normalmente il condomino attuale, per comodità ed economia del recupero del credito).

Il fatto che il condomino attuale sia tenuto a pagare il condominio lo autorizza a procedere, poi, nei confronti del suo venditore al recupero della somma che abbia dovuto anticipare al condominio stesso, laddove questa fosse di spettanza del precedente condomino (secondo la più recente giurisprudenza sono di competenza del venditore tutte le spese straordinarie già deliberate al momento della vendita, anche se relative a opere non ancora compiute, salvo patto contrario tra le parti).

Laddove il venditore si offra di pagare tutte le somme pretese dal Condominio, prima della stipula della compravendita, farebbe venir meno la ragione della richiesta di recesso dal contratto per pretesa giusta causa, con il rischio che il recesso stesso sia considerato come inadempienza che legittima quindi controparte a ritenere la caparra definitivamente. Inoltre c’è da tener presente che il Condominio dovrebbe anche agire giudizialmente nei confronti dei condomini morosi per il soddisfacimento dei propri crediti e quanto versato dagli altri condomini risulterebbe essere un credito a loro favore.

Una risposta compiuta e definitiva al quesito posto non è quindi possibile, se non dietro valutazione della quantità dei condomini morosi, delle somme per cui ci potrebbe essere una responsabilità solidale, della disponibilità o meno del venditore di far fronte a tali spese, dell’importanza dell’inadempienza del venditore di rendere edotto il promissario acquirente della situazione dei pagamenti delle spese condominiali: tutti questi e altri ancora sono elementi di fatto che, in un’eventuale causa per la risoluzione della proposta accettata ovvero del preliminare, sono rimessi a una valutazione discrezionale da parte del giudice".

Donazione e riduzione

Domanda: "Vorrei comprare un immobile ricevuto dal proprietario per donazione dai genitori ormai morti. La donazione ha solo 3 anni. Abbiamo trovato delle banche che mi concedono una parte di mutuo. Ma nell'eventualità che venga fuori tra pochi anni un figlio illegittimo, io che sarò la nuova proprietaria cosa rischio? Possono portarmi via la casa?".

Risposta: La risposta al quesito posto sta nell’art. 563 del Codice Civile che, sotto la rubrica “Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione”, recita:
"Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirente, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili".
L'azione per ottenere la restituzione deve proporsi secondo l'ordine di data delle alienazioni, cominciando dall'ultima. Contro i terzi acquirenti può anche essere richiesta, entro il termine di cui al primo comma, la restituzione dei beni mobili, oggetto della donazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede.

Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.

Salvo il disposto del numero 8) dell'articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all'articolo 561, primo comma, è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell'opponente è personale e rinunziabile. L'opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione.

Cioè questa norma prevede che se colui contro il quale è stata pronunciata la riduzione (il donatario) ha alienato a terzi i beni oggetto della disposizione ridotta, la sentenza di riduzione non ha effetto immediato contro gli aventi causa: per ottenere la restituzione di detti beni, il legittimario deve proporre un'ulteriore domanda giudiziale nel nei confronti dei terzi acquirenti (e questa azione prende il nome di azione di restituzione). L'azione di restituzione è ora (dal 2005) esperibile solo entro venti anni dalla trascrizione della donazione; decorso tale termine - e salvo quanto previsto dal nuovo 4° comma, sopra indicato - il legittimario, esperita vittoriosamente l'azione di riduzione - non può più ottenere dal terzo la restituzione degli immobili, ma solo il pagamento, a carico del donatario, dell'equivalente in denaro, con la conseguenza che l'incapienza del patrimonio di quest'ultimo comporta di fatto l'impossibilità per il legittimario di soddisfare i suoi crediti.

I presupposti per l'esercizio dell'azione di restituzione contro i terzi acquirenti sono, quindi:
  • a) una sentenza di riduzione (passata in giudicato) contro l'erede, il donatario o il legatario;
  • b) l'avvenuta alienazione del bene da parte del beneficiario della disposizione ridotta; 
  • c) la preventiva escussione dei beni del soggetto contro il quale è stata pronunciata la riduzione: se questi non è più in possesso della cosa è tenuto a pagarne l'equivalente, e solo la sua insolvenza rende possibile agire contro il terzo acquirente. 
In presenza di tali presupposti, il legittimario può chiedere la restituzione dei beni ai terzi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui potrebbe chiederla ai destinatari delle disposizioni ridotte. Per effetto della recente riforma del 2005, ulteriore presupposto dell'azione di restituzione contro i terzi è il mancato decorso del termine di venti anni dalla trascrizione della donazione. La giurisprudenza ha precisato che legittimati passivi sono coloro che, nell'eventuale serie dei trasferimenti del bene, sono proprietari o possessori dello stesso al momento dell'esercizio dell’azione. Peraltro, il diritto del terzo acquirente di beni immobili prevale su quello del legittimario alla restituzione qualora l'atto di acquisto del primo sia a titolo oneroso e sia stato trascritto dieci anni prima della trascrizione della domanda di riduzione. Al terzo acquirente la legge riconosce la facoltà di liberarsi dall'obbligo di restituire i beni in natura pagandone l'equivalente in denaro. In questo caso, il valore del bene deve essere determinato non secondo le regole di calcolo della legittima, bensì con riguardo al momento della sentenza che accoglie la domanda di restituzione.

Per venire quindi al quesito posto, possiamo indicare che la scoperta di un figlio illegittimo del donante entro i dieci anni dall’apertura della successione (e quindi dalla morte del donante), se entro il medesimo termine tale soggetto procede nei confronti del donatario con l’azione di riduzione e procede a trascrivere presso i registri immobiliari la sua domanda giudiziale può pregiudicare l’acquisto che si va a effettuate, ma non perché si perda direttamente la proprietà dell’immobile bensì perché:
  • a) ci sia stata una sentenza contro il donatario che reintegra il figlio illegittimo nei suoi diritti successori pretermessi
  • b) il donatario non sia in grado con mezzi propri di soddisfare economicamente il figlio illegittimo.
A questo punto il figlio legittimo può agire per il recupero dell’immobile venduto ma il terzo acquirente può evitare di “perdere la casa” mediante pagamento dell’equivalente valore in denaro della casa (o della parte di essa che sia di spettanza del figlio illegittimo)".

Cessione e accollo

Domanda: "Buongiorno, sono separata da tre anni, con il mio ex compagno ho comprato una casa suddivisa in percentuale del 70% di mia proprietà e 30% del mio ex. Il mutuo è cointestato. Adesso vorrei rilevare la sua quota di proprietà e vorrei sapere se posso mantenere lo stesso mutuo modificando il solo intestario oppure se devo aprirne uno nuovo sostenendo anche i costi di un nuovo atto di mutuo".

Risposta: "In linea generale i mutui, soprattutto se fondiari, sono accollabili all’acquirente dell’immobile e quindi la risposta, assolutamente generica e in linea teorica che si può dare alla domanda posta è che è possibile procedere alla cessione della quota dell’ex compagno con il contestuale accollo integrale del mutuo in capo all’acquirente.


L’accollo del mutuo però può essere sia liberatorio (cioè il cedente viene liberato dalla Banca di qualsiasi propria obbligazione in ordine al mutuo accollato all’acquirente) sia non liberatorio (cioè il cedente rimane obbligato nei confronti della Banca e nel caso di mancato pagamento del mutuo da parte dell’acquirente sarà quindi tenuto a pagare il mutuo in vece dell’acquirente stesso).

La problematica, assolutamente frequente, che potrebbe porsi è che la Banca, benché proceda all’accollo del mutuo esclusivamente in capo a Lei, non proceda contestualmente alla liberazione delle obbligazioni assunte da parte del Suo ex compagno nei confronti della Banca stessa e, conseguentemente, il cedente resti vincolato nei confronti della Banca stessa come garante del pagamento del residuo mutuo. In ordine a tale problematica, chiaramente, bisogna contattare la Banca ed eventualmente capire la disponibilità del cedente a restare vincolato nell’ambito del mutuo stesso.

Laddove non ci siano queste disponibilità, della Banca prima e del Suo ex compagno poi, è assolutamente evidente che sarà necessario aprire un nuovo mutuo che servirà a estinguere il precedente e quindi risolverà le problematiche sopra esposte".

Acquisti straniero

Domanda: "Avrei bisogno di sapere, per chi è in possesso di permesso di soggiorno per motivi di studi è possibile acquistare la casa?"

Risposta: "La possibilità per lo straniero di acquistare immobili in Italia è sottoposta alla verifica dei seguenti presupposti nell’ordine:
  • essere in possesso dei requisiti indicati dal Decreto Legislativo 25/07/1998 n. 286
  • essere cittadino di Stato con il quale lo Stato italiano abbia sottoscritto accordi per la protezione e l’incentivo di investimenti
  • che il cittadino italiano possa procedere al medesimo investimento nel paese del cittadino straniero (cosiddetta “condizione di reciprocità”).

Infatti, in base al Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 sono parificati ai cittadini italiani e, dunque, dispensati dalla verifica della condizione di reciprocità:
  • i cittadini (persone fisiche o giuridiche) degli Stati membri dell’UE nonché i cittadini dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia);
  • i cittadini extracomunitari che soggiornino in territorio italiano e siano titolari della carta di soggiorno o di un regolare permesso di soggiorno rilasciato per motivi di lavoro subordinato, di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio;
  • gli apolidi residenti in Italia da almeno 3 anni;
  • i rifugiati residenti da almeno 3 anni.

Inoltre, per completezza, agli stranieri comunque presenti alla frontiera o nel territorio dello Stato sono riconosciuti i diritti fondamentali della persona umana previsti dalle norme di diritto interno, dalle convenzioni internazionali in vigore e dal diritto internazionale generale.

L’articolo  12 del testo unico delle disposizioni concernenti la  disciplina  dell'immigrazione  e  norme  sulla  condizione  dello straniero,  di  cui  al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, e successive modificazioni, al comma 5-bis, recita:  “Salvo  che il fatto costituisca più grave reato, chiunque cede  a  titolo oneroso un immobile di cui abbia la disponibilità ad un  cittadino  straniero  irregolarmente  soggiornante nel territorio dello  Stato  è  punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna   con   provvedimento   irrevocabile  comporta  la  confisca dell'immobile,  salvo  che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano,  in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di  gestione  e  destinazione dei beni confiscati. Le somme di denaro ricavate  dalla  vendita,  ove  disposta,  dei  beni  confiscati sono destinate   al   potenziamento   delle  attività  di  prevenzione  e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina.”.

Tale reato non si concreta nel caso di vendita a soggetto regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato italiano ovvero rientrante in una delle categorie sopra indicate ovvero, ancora, a soggetto che pur non essendo soggiornante nel territorio proceda a un mero investimento in Italia.

Il che esclude dall’ambito del divieto di cui sopra:
  • lo straniero (cioè il non comunitario) regolarmente soggiornante
  • lo straniero (cioè il non comunitario) legalmente soggiornante (cioè non entrato clandestinamente) per il quale non sia spirato il termine per la richiesta di soggiorno
  • lo straniero (cioè il non comunitario) che non sia presente in Italia e rimanendo all’estero, agisce  per il tramite di procura o acquista ex lege.
Queste tre categorie di soggetti possono acquistare tranquillamente tutto ciò che desiderano in Italia, con il solo limite della reciprocità (quando verificata) per lo straniero rientrante nella categoria c) e dell’autorizzazione militare per gli acquisti nelle isole minori.

Per "Investimento", poi,  si intende, indipendentemente dalla forma giuridica prescelta e dall'ordinamento giuridico di riferimento, ogni bene investito da investitori di una parte contraente nel territorio dell'altra, in conformità alle leggi e ai regolamenti di quest’ultima.

Tra le ipotesi più comuni di investimento figurano proprio l’acquisto di diritti di proprietà su beni immobili, mobili e altri diritti reali. Secondo interpretazione costante, si ritiene che l’accertamento della condizione di reciprocità non vada effettuato per i cittadini di quei Paesi con i quali l’Italia ha concluso “Accordi bilaterali in materia di promozione e protezione degli investimenti”.

In tal caso, infatti, il provvedimento di ratifica ed esecuzione dell’Accordo assume carattere di “lex specialis” rispetto alla previsione generale dell’art. 16 delle Preleggi del Codice Civile italiano (cd. diritto di reciprocità, di cui sopra) e si ritiene esistente la condizione di reciprocità relativamente alle materie disciplinate.  In  base, quindi, a quanto sopra indicato, per rispondere al quesito posto, il cittadino straniero, che si trovi in una delle condizioni sopra indicate (e conseguentemente, per esempio, in possesso di un permesso di soggiorno per motivi di studio), può acquistare immobili in Italia".

Donazione e collazione

Domanda: ""Ho ricevuto una donazione da mio padre in denaro con assegno circolare, quando era in vita, ora, al decesso suo, mio fratello vuole una parte dei soldi donatimi. Opera la collazione oppure quella donazione rientra nella quota disponibile di mio padre?".

Risposta: "La risposta al quesito posto sta nell’atto di donazione che il padre ha effettuato a favore del figlio e precisamente se in quell’atto è stata inserita la dispensa da collazione per la medesima donazione. La dispensadalla collazione è un negozio giuridico, che viene definito mortis causa, che può essere contenuto nella donazione stessa, nel testamento o in un successivo autonomo negozio. Ha effetto nei limiti della disponibile secondo quanto disposto dal terzo comma dell’art. 737 del Codice Civile. Non implica dispensa dalla collazione neppure la clausola con cui il donante stabilisca che l'attribuzione a titolo gratuito deve ritenersi compiuta in conto di legittima e, per l'eventuale eccedenza, in conto disponibile, dal momento che a collazione sono sottoposti tutti i beni donati, sia quelli della disponibile che della legittima.

Con riguardo al denaro donato la collazione si esegue tramite imputazione, cioè prelevando dall'asse ereditario somme di danaro in misura proporzionale alle quote dei coeredi non donatari. Sul residuo tutti i coeredi concorrono in proporzione delle rispettive quote.


La collazione del denaro si attua per imputazione, sul presupposto necessario che si sia in precedenza proceduto a un'operazione di divisione dell'asse ereditario, realizzandosi l'imputazione, appunto, attraverso un minor prelievo rispetto a quanto altrimenti spetterebbe pro quota al donatario sull'intero asse: da ciò conseguono l'impossibilità di scindere logicamente i due momenti - quello della collazione e quello della formazione delle quote ereditarie spettanti a ciascun coerede - e da ciò la necessità che la collazione si compia all'interno dell'operazione di divisione dell'asse ereditario.
Per determinare la massa ereditaria si procede quindi sommando tutte le donazioni e liberalità a esse equiparate effettuate dal defunto in vita al patrimonio relitto al momento del decesso detraendo le eventuali passività. Così composta la massa si procede alla formazione delle quote secondo i rispettivi diritti di legge e procedendo quindi alla collazione da parte dei soggetti a ciò tenuti (si veda l’art. 737 del Codice Civile).

Inoltre, si noti che vige, per le donazioni in denaro, il principio nominalistico dettato per le obbligazioni pecuniarie, per cui il danaro oggetto dei prelevamenti è conteggiato secondo il valore legale della specie monetaria donata. Pertanto, il donatario può conferire moneta svalutata. Tale circostanza, a favore del donatario, ha portato a due pronunzie della Corte Costituzionale, la quale, peraltro, sempre ha ritenuto infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 751 del Codice Civile in ordine al diverso trattamento, limitatamente al criterio nominalistico, tra i coeredi donatari di beni immobili, mobili o danaro soggetti a collazione.

Il coerede soggetto a collazione ha facoltà di conferire altro denaro o titoli di Stato (valutati, questi ultimi, al momento dell'apertura della successione) qualora non vi sia sufficiente denaro nell'eredità. Se non voglia rispettare tale previsione, si procede a collazione reale, prelevando beni mobili o immobili ereditari in proporzione alle rispettive quote, con la stima dei beni al momento del prelevamento. Nel caso non esistano beni mobili o immobili sufficienti per i prelevamenti, vengono accollati al coerede donatario debiti di conguaglio in danaro.

Per rispondere al quesito posto, opera quindi la collazione in assenza di dispensa e ove operi il fratello ha diritto ha prelevare dalla massa ereditaria un importo pari alla donazione ricevuta dal richiedente e ove questa somma non sia presente nella massa, il fratello  ha diritto  a prelevare beni mobili o immobili fino al valore della donazione e nel caso in cu non esistano beni di valore sufficiente per il prelevamento, il donatario ho l’obbligo di pagare il debito che a quel punto permane".

Datio in solutum

Domanda: "Vorrei acquisire la proprietà di un immobile con la formula "datio in solutum" a pagamento di un credito da me vantato nei confronti del venditore con il quale esiste totale accordo. Ma se il mio prestito venisse considerato come "finanziamento" potrebbe essere tassato. È possibile conoscere l'entità di questa tassazione? E da parte di chi, in che tempi e modi mi verrebbe richiesto questo pagamento? Dato per scontato che questa tassa mi verrà richiesta, non è già possibile inserirla nell'atto notarile?".

Risposta: "La tassazione del finanziamento tra privati è determinata dall’art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, per la quale norma gli atti aventi contenuto patrimoniale diversi da quelli specificamente previsti nella medesima Tariffa sono soggetti all’imposta di registro del 3%. Non avendo sottoposto originariamente tale finanziamento a registrazione nel momento in cui lo stesso finanziamento verrà enunciato nell’atto notarile di trasferimento immobiliare, sorge l’obbligo di sottoporlo ad autonoma tassazione.

Il pagamento di tale imposta Le verrà, quindi, richiesto dal notaio presso il quale procederà alla sottoscrizione della “datio in solutum”, unitamente alle imposte proprie del trasferimento immobiliare che sarà posto in essere, e dal notaio stesso tutte tali imposte saranno versate all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione del contratto di trasferimento immobiliare".



Acquisto e certificato di agibilità

Domanda: "Vorremmo acquistare un appartamento da costruttore non ancora finito. Ci hanno detto che la richiesta di agibilità va fatta una volta che l'appartamento è completo di pavimenti, porte e sanitari. La mia domanda è: posso fare il rogito dopo aver presentato la domanda ma senza che siano ancora passati i 60 giorni per il silenzio assenso? Cosa rischierei se l'appartamento risulterà non agibile?".

Risposta: "Il D.P.R. n. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia di certificato di agibilità, in quanto esso ha abrogato tutta la disciplina previgente, dagli artt. 220-222 del R.D. n. 1265/1934 all’intera disciplina di cui al D.P.R. 22 aprile 1994 n. 425.

In base all’art. 24/2°comma del T.U. 380/2001, le ipotesi per le quali è necessario richiedere il certificato sono:
  • le nuove costruzioni 
  • le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali 
  • gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza. 
Pertanto, finché l’immobile non sia ultimato, in realtà non si può richiedere il rilascio del certificato di agibilità poiché non verrebbe rispettata la presenza dei requisiti di igiene e sicurezza dell’immobile medesimo che dovrebbero essere certificati dal tecnico di parte procedente nella richiesta del certificato medesimo.

Tale requisito (la presenza del certificato di agibilità), peraltro, non è un requisito indispensabile della vendita medesima laddove sia stato espressamente convenuto tra le parti (venditore e acquirente) che o non è stato ancora richiesto ovvero è stato richiesto e non ancora rilasciato. Quindi, ci sarà da disciplinare nell’ambito dell’atto di compravendita le seguenti due ipotesi:
  • - l’alienante si obbliga, come per legge, a richiedere il certificato di agibilità ai sensi dell’art. 25 del T.U. e di ciò si farà menzione nell’atto (la giurisprudenza ha rinvenuto in ciò la natura di “promessa del fatto del terzo” ai sensi dell’art. 1381 c.c.);
  • - l’acquirente si obbliga ad attivarsi presso le competenti autorità per conseguire il certificato di agibilità ai sensi dell’art. 25 T.U. (ciò è espressamente consentito dall’art. 24/3°comma T.U. che consente al titolare del permesso di costruire… o loro successori o aventi causa).

Anche dopo l’entrata in vigore del T.U. 380/2001, vale la pena ribadire che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità è pienamente valida, anche se, secondo la prevalente tesi della Cassazione (per tutte vedasi la n. 3687 del 29 marzo 1995), tale inadempimento del venditore, nel caso non sia espressamente disciplinato nell’ambito dell’atto di compravendita, si riconduce nell’ipotesi di vendita di aliud pro alio, dando luogo a una possibile azione di risoluzione (e non a nullità per illiceità dell’oggetto), a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche per l’uso che gli è proprio e che il certificato possa essere agevolmente ottenuto, il giudice ritenga di scarsa importanza l’inadempimento. Peraltro tale situazione è sicuramente superata dalla espressa regolazione pattizia della fattispecie cioè indicando in atto la mancanza del certificato e gli adempimenti e oneri a carico delle Parti per il rilascio dello stesso.

Si tenga, infine, presente che, come già aveva fatto il D.Lgs. n. 507 del 1999, anche il T.U. 380/2001 ha depenalizzato il reato previsto dal 2°comma dell’art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie, stabilendo la sola sanzione amministrativa pecuniaria, per il caso di mancata presentazione dell’istanza nei termini (15 gg. dall’ultimazione dei lavori), in un importo da 77 a 464 euro.

Per rispondere quindi ai Suoi quesiti, posso indicarle che si può sicuramente procedere al rogito anche se non siano trascorsi i 60 giorni dalla presentazione della richiesta del certificato di agibilità, risultando assolutamente opportuno inserire nell’atto di compravendita una disciplina pattizia in ordine all’eventuale richiesta di integrazione documentale da parte del Comune della richiesta stessa e facendosi comunque garantire dal venditore l’esistenza, alla fine dei lavori dallo stesso da compiersi, di tutti i requisiti per ottenere il rilascio del certificato di agibilità stessa, in modo da limitare al minimo i rischi da parte dell’acquirente di acquistare un immobile per il quale non possa essere rilasciato il certificato di agibilità (al limite arrivando ad assumere delle garanzie anche patrimoniali in ordine al rilascio del certificato successivamente all’atto)".

Mandato senza rappresentanza

Domanda: "Buon giorno, mi è stato proposto da un notaio un " mandato traslativo senza rappresentanza" per un periodo definito, allo scopo di svincolarmi dell'attuale appartamento a me intestato, per poi poterne acquistare un altro all'iva agevolate del 4%. é corretta questa operazione".

Risposta: "Lo strumento giuridico che è stato proposto dal notaio è un “mandato senza rappresentanza” a vendere il proprio immobile allo scopo di svincolare l’attuale proprietario dalla proprietà della prima casa in modo da poter procedere a un nuovo acquisto, agevolato, prima della vendita a terzi della attuale prima casa.

Il mandato senza rappresentanza è disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del Codice Civile.
E’ quindi un istituto giuridico in sé e per sè assolutamente legittimo previsto dal nostro Codice Civile quale strumento di gestione da parte di terzi, detti mandatari, per conto del mandante.

E’ stato però giustamente notato da parte della dottrina che con il mandato non possono essere fraudolentemente violati divieti legali posti a carico del mandante: l'utilizzo dello strumento per conseguire dei fini che il mandante non potrebbe ottenere personalmente cagiona la nullità del mandato. Per altri, per il mandato senza rappresentanza, si preferisce distinguere a seconda che esistano o meno testuali previsioni di nullità (o di annullabilità) dell'interposizione: nel primo caso, il mandato è senz'altro nullo (o annullabile); nel secondo, invece, si deve accertare la natura materiale della norma di divieto e solo in questa ipotesi il mandato è invalido. La finalità quindi del mandato senza rappresentanza a vendere può rilevare nella valutazione della validità o meno del mandato stesso.

Peraltro secondo la Cassazione, è stato ritenuto non ammissibile il mandato ad alienare senza rappresentanza, in modo particolare per i beni immobili e mobili registrati. Ne conseguirebbe che la vendita, in caso di mancata spendita del nome del mandante, non comporta altro effetto che quello di obbligare il mandatario a procurare all'acquirente la intestazione del bene.

Laddove, poi,  la sola finalità del mandato sia quella del vantaggio fiscale che il mandante andrebbe ad avere nel successivo acquisto, questa non viene ritenuta, per quella che è la normativa fiscale, un interesse meritevole di tutela da parte del Fisco e di parte della giurisprudenza.

Ciò rende tale strumento estremamente pericoloso nella sua applicazione pratica, perché può esporre il mandante al recupero delle imposte risparmiate nel nuovo acquisto oltre alle sanzioni".


Rinunzia a surroga

Domanda: "Buongiorno, volevo avere informazione per una surroga di un mutuo esistente, in quanto dopo aver avuto la delibera della nuova banca e aver chiesto i conteggi estintivi alla vecchia banca, quest'ultima tramite la Direzione Generale mi ha contattato facendomi una controproposta che ho accettato in quanto ritenevo più vantaggiosa rispetto alla proposta di surroga della nuova. 

Il problema ora è questo: chiamo la nuova banca per dire che rinuncio perché ho avuto una controproposta che ho accettato, la quale risponde che devo scrivere io personalmente al Notaio per fermare la "creazione delle carte" (ma in realtà non aveva ancora in mano il conteggio estintivo, a cui ho rinunciato tempestivamente con una raccomandata). Il Notaio risponde che prende atto della mia decisione, ma siccome aveva comunque stilato la relazione notarile che ha inoltrato alla banca, gli deve essere saldato un importo di Euro 250,00, iva compresa. Sento il Responsabile della filiale che stava gestendo la surroga, il quale mi risponde che la banca non si prende carico della Relazione Notarile (che hanno chiesto loro per tutelarsi sulla fattibilità del mutuo) in quanto il sottoscritto ha rinunciato alla surroga e loro con il Notaio non hanno nessun tipo di rapporto. L'unica cosa che la banca può non addebitarmi, è la perizia. 
Ora il decreto Bersani prevede che la surroga da parte del mutuatario non preveda nessuna spesa. 

Avendo rinunciato anche verso la fine della surroga, è corretto che mi venga addebitata la relazione notarile? La relazione notarile non viene chiesta dalla banca al Notaio per verificare la fattibilità terrena/ipotecaria dell'immobile e il passaggio successivo al mutuo e all'atto notarile?".

Risposta: "Tale disposizione è stata poi abrogata dall’art. 6 del D.Lgs. 13-8-2010 n. 141, il quale, all’art. 4 ha poi introdotto nel D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385, l’art. 120 quater, il quale, sotto la rubrica, “Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità”, al comma 4, recita:
“Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione".

E al successivo quinto comma recita espressamente:
“Nel caso in cui il debitore intenda avvalersi della facoltà di surrogazione di cui al comma 1, resta salva la possibilità del finanziatore originario e del debitore di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata”.
Quindi per riassumere lo stato attuale della normativa porta l’impossibilità di porre in capo al cliente spese o commissioni di qualsiasi natura per la concessione del nuovo finanziamento (costi che quindi sono esclusivamente a carico del nuovo soggetto finanziatore) e, nel contempo, fa salva la possibilità per l’originario ente finanziatore e per il debitore stesso di procedere a una variazione delle condizione del contratto in essere sempre senza spese per il debitore.

Nulla dice però la normativa su quale possa essere la sorte delle spese che il nuovo ente finanziatore ha affrontato per procedere alla surrogazione quando poi il cliente abbandona l’operazione. Nello schema che si delinea dalla legge e nel silenzio della stessa sembrerebbe potersi desumere che il debitore ha la possibilità di rinegoziare il proprio contratto di mutuo originario e ciò senza spese ovvero ha la possibilità di spostare il proprio mutuo presso altro ente finanziatore, e anche questa operazione è senza spese. Laddove però attivi la procedura di spostamento e solo in un secondo tempo rinunzi a tale facoltà, non si riscontra nella legge alcuna gratuità ovvero non si riscontra il fatto che le spese eventualmente sostenute dal nuovo ente per consentire tale passaggio che sarebbe stato gratuito (e la gratuita è probabilmente connessa con l’acquisizione di un nuovo cliente) debbano restare comunque in capo al nuovo ente finanziatore e non in capo al debitore che, comunque, avrebbe la facoltà di evitare questo costo dando seguito alla surrogazione.

Per venire ai Suoi quesiti, si può rispondere che è vero che il Notaio procede agli accertamenti a favore della Banca e tali accertamenti sarebbe rimasti a carico della Banca laddove fossero stati negativi, ma risultando positivi, avendo Lei rinunziato alla procedura dopo che la stessa era già stata avviata, il relativo costo non dovrebbe essere imputato esclusivamente alla nuova Banca.

Laddove Lei non volesse affrontare questa spesa dovrebbe dar seguito alla portabilità con la stipula del nuovo contratto di mutuo con la nuova Banca, se ritiene che il costo di tale attività che Le viene addebitata vada ad annullare il beneficio della rinegoziazione che ha convenuto con il vecchio ente finanziatore.

L’addebito di tale costo è giustificato proprio in virtù della Sua rinunzia in relazione alla quale la normativa non riporta alcuna esenzione da spese, come invece è espressamente previsto nel caso di buon fine della surroga stessa.

Prestito ed eredità

Domanda: "La mia famiglia è composta da mia madre e tre fratelli sposati con prole. Tre anni fa ho versato, tramite bonifico bancario, una somma X nel conto corrente di mia madre che ha utilizzato per acquistare un garage beneficiando delle agevolazioni relativa alle pertinenze della prima casa. Per evitare che nel futuro subentrino delle discussioni fra fratelli, posso farmi restituire la somma X da mia madre sempre con bonifico bancario ?".

Risposta: "Laddove il  versamento della somma X nel conto corrente della Mamma abbia costituito un prestito, gratuito (perché senza corresponsione di interessi), è assolutamente legittima la restituzione di tale somma da parte della Mamma.

Purtroppo tale operazione, assolutamente legittima da un punto di vista civilistico (per il quale potrebbe essere utile avere un riconoscimento da parte della Mamma di restituzione della somma ottenuta a prestito tre anni fa e tale riconoscimento potrebbe essere anche contenuto in un documento che abbia la forma di testamento olografo, ove la Mamma disciplinando la propria successione, riconosce che la somma che ha dato oggi a Lei null’altro è che la restituzione di quanto da Lei ricevuto per l’acquisto dell’immobile), può creare invece delle problematiche da un punto di vista fiscale, per il quale il contratto di finanziamento doveva essere registrato tre anni fa ovvero, per essere soggetto a registrazione solo in caso d’uso, sarebbe dovuto avvenire mediante scambio di corrispondenza tra Lei e la Mamma, nonché valutario per la movimentazione di denaro che viene effettuata per la restituzione della somma, per la quale la Banca ed eventualmente l’Amministrazione Finanziaria potranno richiedere spiegazioni.

Peraltro si segnala che l’azione dell’Amministrazione Finanziaria per il pagamento dell’imposta relativa al finanziamento decade decorsi cinque anni dal giorno in cui avrebbe dovuto richiedersi la registrazione dello stesso a’ termini dell’art. 76 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico in materia di Imposta di Registro)".

Plusvalenza immobili

Domanda: "Devo vendere una casa di proprietà (nuda) di mia figlia diciottenne e di cui ho l'usufrutto. La titolarità di proprietà ed usufrutto - a me e mia figlia - sono state fatte in sede di divorzio con l'ex marito nel 2005 (situazione oggi molto diffusa per eliminare contenziosi economici fra ex coniugi). La trascrizione dell'immobile al catasto è avvenuta regolarmente, infatti dalla visura catastale risultano corrette le intestazioni e compare la seguente dicitura: "dati derivati da Sentenza (atto dell'Autorità Giudiziaria) del 05/09/2013. Transazione n. .. Repertorio n. ...Sede di Milano. Sentenza traslativa". Tutto ciò è avvenuto per me e mia figlia senza imposte e tasse nel passaggio di proprietà e possesso. Nulla trovo su internet per capire oggi che imposte/tasse dovrò pagare per me e mia figlia all'atto della vendita a terzi".

Risposta: Premesso che al momento non esistono imposte indirette a carico del cedente, il problema delle eventuali tasse per il venditore si sposta unicamente sulle imposte dirette (IRPEF) e sulla eventuale tassazione della plusvalenza che il cedente potrebbe realizzare tra il valore di acquisizione di tale casa e il prezzo di vendita al netto delle spese incrementative eseguite sull’immobile medesimo.

La risposta al quesito posto dipende, quindi, da quando sia stata effettivamente acquisita la titolarità di tali diritti (usufrutto e nuda proprietà). Nella domanda viene indicato che l’acquisizione di tali diritti è avvenuta in sede di divorzio nel 2005. Però, sempre nella stessa domanda si indica che la voltura catastale sarebbe avvenuta in base a “sentenza (atto dell’Autorità Giudiziaria)” del 05/09/2013. …”.

Risulta fondamentale comprendere, in primis, se il trasferimento dei diritti reali indicati (nuda proprietà e usufrutto) in capo alle attuali titolari è avvenuto nel 2005 ovvero nel 2013 e, nel caso l’acquisto sia avvenuto nel 2013, se tale immobile sia stato utilizzato come abitazione principale delle venditrici per la maggior parte del periodo di tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita.
Infatti l’art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) prevede espressamente che sono redditi diversi e quindi soggetti all’obbligo di inserimento nella propria dichiarazione dei redditi:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati … da non più di cinque anni, esclusi … e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto … e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari …”.

Quindi se l’immobile di cui si fa cenno nella domanda è stato acquistato nel 2005, non ci sono i presupposti per l’applicazione di tale normativa e, conseguentemente, per la tassazione dell’eventuale reddito prodotto dalla vendita. Se, viceversa, l’immobile è stato acquistato nel 2013, ci si deve porre il relativo problema impositivo, salvo che l’immobile stesso sia stato adibito a propria abitazione principale dalle cedenti stesse.

Per completezza c’è da evidenziare che sulla eventuale plusvalenza che si realizza, nel caso la vendita sia sottoposta alla tassazione indicata dal predetto art. 67 del T.U.I.R. c’è la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza che si dovesse realizzare e tale possibilità è prevista dal comma 497 dell’articolo 1, della legge 23 dicembre 2005, n.266, che attualmente prevede:


In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.”.

Per concludere: se il Vostro acquisto è avvenuto nel 2005, non avete da assolvere alcuna imposta o tassa in sede di vendita ovvero nell’ambito della Vostra dichiarazione dei redditi. Se viceversa l’acquisto è avvenuto nel corso dell’anno 2013, in caso di vendita prima dei cinque anni dall’acquisto e nella sola ipotesi che lo stesso immobile non sia stato da Voi utilizzato come abitazione principale (cioè immobile nel quale avete risieduto) per più della metà del periodo di proprietà, Voi siete tenute a indicare la plusvalenza che realizzate tra il valore indicato in sede di acquisto e il prezzo di vendita nell’ambito della Vostra dichiarazione dei redditi ovvero potete procedere al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF direttamente in sede di vendita mediante richiesta da effettuare al notaio che riceverà il Vostro atto di vendita".

Acquisto da cooperativa e prima casa

Domanda: "Buongiorno, sono interessata a una casa in cooperativa che richiede di non essere proprietari di una prima casa. Naturalmente la casa dove vivo è in vendita ma essendo in una casa di 55mq con un figlio (monolocale)non avrei comunque diritto alla casa in cooperativa in quanto necessito di uno spazio in più per il bambino indipendentemente dal fatto che sono già proprietaria di un appartamento? lo chiedo perchè temo di non riuscire a vendere per tempo il mio monolocale. oppure se la mia prima casa fosse invece una seconda casa potrei avere diritto alla prima casa in cooperativa?".

Risposta: Purtroppo gli elementi che vengono individuati nella domanda sono troppo vaghi (quale è la natura e/o la fonte normativa della richiesta da parte della cooperativa? La legge o lo statuto sociale? Trattasi di cooperativa istituita ai sensi del Regio Decreto 1165 del 1938, Testo Unico dell’Edilizia Economico Popolare o di normale cooperativa edilizia?).

In generale, si può rispondere che la prepossidenza di altro immobile abitativo dà luogo alla non possibilità di procedere all’assegnazione di immobili da cooperativa per le quali sia espressamente richiesto di non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo (normalmente nel medesimo Comune o area geografica predeterminata e comunque di altre “prime case”). Conseguentemente, la mancata vendita pregressa all’assegnazione dell’immobile attualmente di proprietà dà luogo, normalmente, all’impossibilità di procedere all’assegnazione medesima.

Questo in linea di principio, però per una risposta certa alla domanda posta è sicuramente necessario istruire una pratica da un notaio, il quale avute tutte le informazioni del caso (quali sopra indicate, per esempio) saprà indicare la soluzione civilisticamente più corretta nonché tutte le informazioni sulle possibili, laddove ce ne siano in concreto, soluzioni alla domanda posta, non essendo possibile con i pochi elementi indicati dare una risposta compiuta.

Suggerirei di consultare il sito “Prenota un appuntamento con il notaio” per avere un colloquio gratuito per meglio comprendere la fattispecie mediante presentazione al notaio medesimo della documentazione relativa alla domanda posta e avere, in questo modo, personalmente una risposta assolutamente precisa e puntuale sui dubbi evidenziati".

Preliminare ben altrui

Domanda: "Devo comprare casa da "impresa fornitrice" che l'ha avuta in permuta dalla ditta costruttrice per aver fornito i materiali. L'impresa non ha ancora il rogito. Posso fare il preliminare con l'impresa? Il rogito rientra nella acquisto da privato?"

Risposta: "Esiste nel nostro ordinamento una norma, portata dall’art. 1478 del Codice Civile, che, sotto la rubrica “Vendita di cosa altrui” ammette la possibilità di procedere alla vendita di un bene anche se non di proprietà del venditore, il quale sarà quindi obbligato a procurarne l’acquisto al compratore. La tutela del compratore è poi definita dall’art. 1479 del Codice Civile , il quale sanzione con la risoluzione del contratto e con risarcimenti il caso in cui il venditore non abbia indicato che non era proprietario del bene venduto.

Si è discusso in dottrina sull'ammissibilità di un preliminare di vendita di cosa altrui, ma in realtà la questione verte più sull'utilità di un simile accordo, posto che la previsione di un obbligo di contrarre, seppur naturalmente limitato al venditore, può considerarsi già insita nel contratto definitivo di vendita di cosa altrui. Si ritiene comunque ammissibile, cioè lecito e meritevole di tutela, il contratto preliminare di vendita di cosa altrui tanto in dottrina quanto in giurisprudenza, la quale afferma che il promittente alienante è obbligato a procurare al promissario acquirente l'acquisto della proprietà della cosa, mediante la stipulazione del contratto definitivo. Anche nel caso di preliminare di vendita di cosa altrui, in effetti, il promittente venditore è obbligato a procurare al promissario acquirente l'acquisto della proprietà della cosa. Tale obbligo è adempiuto in due fasi: la prima mediante l'acquisto della proprietà del bene da parte del promissario alienante; la seconda attraverso il successivo trasferimento al promissario compratore. L'obbligo tuttavia è del pari adempiuto se il promissario compratore, mercé l'attività svolta dal promittente venditore, acquista direttamente la cosa dal terzo.

Quindi per rispondere alla domanda, si può tranquillamente affermare che è possibile sottoscrivere il preliminare con l’impresa fornitrice, la quale si impegnerà quindi o a procedere preliminarmente all’acquisto dell’immobile per poi procedere alla rivendita ovvero a far acquistare direttamente la proprietà al compratore.

Per quanto attiene invece il trattamento fiscale dell’operazione di acquisto, lo stesso muta radicalmente laddove si proceda ad acquisto direttamente dalla impresa “costruttrice” (come sarebbe, quindi, facoltà nella vendita di cosa altrui) ovvero dall’impresa “fornitrice”. Nel primo caso (acquisto diretto da impresa costruttrice), la vendita è soggetta a I.V.A. ricorrendo i presupposti di cui all’art. 10, numero 8 bis, del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 (vendita entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o successivamente con opzione di assoggettamento della vendita stessa a I.V.A.).

Nel secondo caso (acquisto dall’impresa fornitrice che preliminarmente ha acquistato dal costruttore), poiché la vendita verrebbe effettuata da impresa che non ha proceduto alla costruzione o alle opere di cui all’art. 3, 1° comma, lettere c), d) e f) del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380  (ristrutturazione “importante”) sull’immobile, la stessa vendita sarebbe quindi esente I.V.A. e assoggettata alla tassazione propria delle vendite da “privato” (imposta di registro proporzionale)".

Diritto provvigione

Domanda: "Quando deve essere pagata la quota dovuta al mediatore immobiliare... alla firma del preliminare o al rogito?".

Risposta: Ai sensi dell’art. 1755 del Codice Civile
 "il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento".
Risulta quindi fondamentale per tale norma determinare il momento in cui si può ritenere concluso l’affare.

Secondo la dottrina giuridica si ritiene che l’affare si deve ritenere concluso quando sussiste la fattispecie necessaria a operare la modificazione giuridica idonea a realizzare l’interesse delle parti e conformemente la giurisprudenza della Cassazione ritiene che si potrebbe parlare di affare concluso quando si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti stesse ad agire per la cosiddetta esecuzione in forma specifica del contratto o per il risarcimento del danno.

Sul fatto che in presenza di un preliminare possa considerarsi concluso l’affare si discute in dottrina, ricorrendo da un lato alla valutazione delle parti se la conclusione del preliminare stesso possa essere considerato atto in sé conclusivo della trattativa ovvero se, sulla base di una valutazione complessiva della fattispecie, lo stesso preliminare possa dar luogo a una sentenza di trasferimento della proprietà del bene, nel quale caso il preliminare si dovrebbe ritenere, quindi, conclusivo dell’affare.

La giurisprudenza della Cassazione si è pronunziata più volte sull’applicabilità della norma di cui all’art. 1755, sopra citata, al caso del preliminare, risultando quindi estraneo al diritto alla provvigione la mancata stipula del contratto definitivo di vendita.

Peraltro, le parti possono però subordinare il diritto alla provvigione al c.d. buon fine dell’affare e in tal caso, quindi, non si può ritenere che il diritto alla provvigione sorga se la parte intermediata è costretta ad agire in giudizio per ottenere l’adempimento.

Conseguentemente, per rispondere alla domanda, si deve ritenere che il diritto al pagamento della provvigione da parte del mediatore nasca al momento della conclusione (=sottoscrizione) del preliminare, se tale contratto è completo di tutti i suoi elementi che possono portare all’emissione di una sentenza di trasferimento della proprietà promessa in vendita in caso di inadempienza del venditore, salvo che non venga espressamente pattuito con il mediatore che il suo diritto è sottoposto al “buon fine” dell’affare medesimo. In tale ultimo caso il diritto del mediatore sorge soltanto alla sottoscrizione del rogito".

Usufrutto e prima casa

Domanda: " Mia madre sta pagando l'IMU come "seconda casa" per un immobile di 45 mq., per una cifra equivalente a 2/3 della pensione mensile, in quanto risultante usufruttuaria per 3/4 di un immobile (l'altro quarto è mio) di cui io, unico figlio, risulto unico e solo abitante ed unico proprietario del 100% della nuda proprietà appunto (più 1/4 dell'usufrutto). Alla morte di mio padre io sono diventato proprietario di 1/4 dell'appartamento di mia madre, oltre che usufruttuario di 1/4 della mia. Ora, siccome l'immobile mi è stato intestato all'atto dell'acquisto nel lontano 1972 (nuda proprietà), quando io ero ancora minorenne, essendo diventati i miei genitori necessariamente usufruttuari, data la mia giovanissima età, io mi sto domandando il motivo per cui, al compimento del diciottesimo anno di età, io non sia diventato automaticamente usufruttuario totale (non solo praticamente, ma anche sulla carta) di tutto l'immobile di cui sono già proprietario. Inoltre, non capisco il motivo per il quale, se io oggi decidessi di acquistare un immobile, dato che non pago l'imu per la prima casa (la paga mia madre per i 3/4 di usufrutto, come seconda, come già detto), sarei costretto a pagarlo non con le agevolazioni fiscali della prima casa in quanto non frutto di donazione, ma d'intestazione diretta. In poche parole: se devo comprare un'altra casa lo stato mi obbliga a pagare le tasse come seconda casa. Viceversa, non mi fa pagare l'inezia dell'importo dell'imu della prima casa, ma obbliga mia madre a pagare una cifra considerevole come seconda casa di un immobile di cui è in parte usufruttuaria solo sulla carta, essendo io unico proprietario ed unico reale usufruttuario".

Risposta: "Sinceramente non è facile comprendere quale fosse la domanda che desiderava porre, ma provo comunque a ricostruire la fattispecie esposta per vedere se ho ben compreso la stessa.

Nel 1972 viene acquistato un immobile e tale acquisto viene effettuato per l’usufrutto generale vitalizio dai genitori e per la nuda proprietà dal Signor Stefano, all’epoca minorenne. Tale acquisto non viene effettuato dai genitori esclusivamente in nome del minore, nel qual caso sarebbe spettato ai genitori l’usufrutto legale di cui all’art. 324 del Codice Civile (usufrutto che si estingue al momento del raggiungimento della maggiore età da parte del minore), ma, da quanto indicato, con attribuzione ai genitori medesimi di un usufrutto volontario. Non si comprende invero perché al decesso del padre, usufruttuario il suo usufrutto non sia passato integralmente al coniuge (e si sarebbe trattato di usufrutto congiuntivo con diritto di reciproco accrescimento) bensì venga indicato che tale usufrutto è passato in parti eguali al figlio e al coniuge.

Per il nostro ordinamento, l’usufrutto o si estingue alla morte dell’usufruttuario e allora il nudo proprietario, per la quota corrispondente all’usufrutto, diventa pieno proprietario ovvero, se si tratta di usufrutto con diritto di accrescimento, l’altro usufruttuario superstite estende il proprio usufrutto all’intero. Non si comprende quindi come sia possibile che alla morte del padre, l’usufrutto dello stesso che si è estinto, possa essere passato per metà al coniuge e per metà al figlio.

Per quanto attiene l’usufrutto della madre, quale che sia la sua estensione (per ½ o per l’intero), si potrebbe suggerire di procedere a una rinunzia dello stesso, così evitando di pagare le imposte che competono per legge all’usufruttuario, imposte che saranno quindi a carico del proprietario, con le eventuali agevolazioni che a questi possono competere dal fatto che risiede effettivamente in quell’immobile.

Per quanto attiene l’ultimo argomento citato in domanda e precisamente l’impossibilità di procedere all’acquisto di altro immobile con agevolazioni prima casa perché titolare della nuda proprietà di tale immobile ed eventualmente di una quota in piena proprietà, laddove né la nuda proprietà né la quota siano state acquistate con le agevolazioni (cosa non possibile se l’acquisto originario è del 1972, periodo nel quale non esistevano ancora le agevolazioni prima casa, introdotte per la prima volta nel nostro ordinamento con la legge 168 del 1982), non corrisponde a realtà. Infatti solo la titolarità esclusiva dei diritti di proprietà (ma non della nuda), usufrutto, uso e abitazione di un’intera abitazione nel medesimo Comune ove si intenda acquistare, è ostativa all’ottenimento delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto di altra casa di abitazione nel medesimo o in diverso Comune.

Nel caso evidenziato non sussiste tale situazione stante l’usufrutto della madre, quindi è ben possibile acquistare con le agevolazioni prima casa". 

Plusvalenza terreni

Domanda: "Buongiorno, sto vendendo un terreno di proprietà ottenuto in via ereditaria nel 1980. Tale terreno risulta non edificabile ed e' accatastato come Prato. Dall'atto di successione si evince che e' da considerare non agricolo. Quali tasse devo pagare all'atto della vendita? Ho letto che esiste una legge per cui devo pagare imposta sostitutiva pari al20% della plusvalenza al notaio in fase di rogito ma il notaio stesso scelto dall'acquirente mi dice che non e' da versare alcuna tassa in quanto il terreno e' stato ottenuto per successione e da molto anni e inoltre non e' edificabile. Mi potete cortesemente chiarire le idee?".

Risposta: "Preliminare a qualsiasi soluzione al quesito posto è determinare se il terreno di cui si tratta sia suscettibile di utilizzazione edificatoria. Tale elemento non può desumersi né dall’accatastamento del terreno (che determina soltanto quale è stato l’ultimo uso del terreno stesso in ambito agricolo), né dalla successione che è troppo risalente nel tempo, bensì dal Piano Regolatore Generale o dal Piano di Governo del Territorio del Comune dove si trova detto terreno e, conseguentemente, da Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune medesimo. Se da detta verifica risultasse che il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria, nessuna tassazione è disposta in caso di vendita del terreno ereditato.

Infatti l’art. 67 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) prevede espressamente che sono redditi diversi e quindi soggetti all’obbligo di inserimento nella propria dichiarazione dei redditi:“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati … da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione …”.

Peraltro se, viceversa il terreno fosse suscettibile di utilizzazione edificatoria, lo stesso art. 67 sopra citato prevede che costituiscano reddito diverso, e quindi soggetto a dichiarazione  nell’ambito della propria dichiarazione dei redditi “in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, quindi anche nell’ipotesi che il terreno sia stato ereditato da più di un quinquennio.

La normativa che Lei cita in ordine alla possibilità di pagare un’imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza che si dovesse realizzare era portata  dal   comma 497 dell’articolo 1, della legge 23 dicembre 2005, n.266, che prevedeva nel suo testo originario:

In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 12,50 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.

La misura del 12,50 per cento sopra citato fu poi innalzata al 20 per cento, di cui Lei fa cenno, dal comma 21 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione, e poi dal comma 310 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, ma soprattutto fu eliminata la possibilità di pagare tale imposta sostitutiva per i terreni poiché il testo attualmente in vigore di tale norma, dal quale è stato espunto il riferimento ai terreni, è il seguente:


In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.”.

Conseguentemente, tale norma non è più applicabile alla fattispecie da Lei indicata.
Per completezza nella materia da Lei richiesta, c’è da segnalare la norma di cui all'art. 7 della Legge 28 dicembre 2001 n. 448, da ultimo, modificata dall'art. 1, comma 473, della Legge 24 dicembre 2012 n. 228, che prevedeva fino al 30 giugno 2013:

1. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all'articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, [oggi art. 67, sopra citato] di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2013, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l'articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6.
2. L'imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 4 per cento del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 30 giugno 2013.
3. L'imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta data del 30 giugno 2013. Sull'importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.
4. La perizia, unitamente ai dati identificativi dell'estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché alle ricevute di versamento dell'imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell'Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 giugno 2013.
5. Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico.
6. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale.

Cioè esisteva, fino al 30 giugno scorso,  la possibilità di pagare un’imposta pari al 4 per cento del valore di perizia del terreno per affrancare il valore stesso ai fini del calcolo della plusvalenza di cui all’art. 67 del T.U.I.R., sopra citato. Attualmente tale possibilità non è più operativa per scadenza dei termini di legge, che peraltro, dal 2001 a oggi sono stati a più riprese riaperti dal legislatore fiscale (infatti la norma di cui all'art. 7 della Legge 28 dicembre 2001 n. 448, è stata integrata dall'art. 2 D.L. 24 dicembre 2002 n. 282 convertito in legge dall'art. 1 della Legge 21 febbraio 2003, poi modificata dall'art. 39 comma 14-undecies del D.L. 30 settembre 2003 n. 269 convertito in legge dall'art. 1 della Legge 24 novembre 2003 n. 326; ulteriormente, in seguito, modificata dall'art. 6 bis del D.L.  24 dicembre 2003 n. 355 come introdotto dalla legge di conversione del 27 febbraio 2004 n. 47 e dall'art. 1 comma 376 della legge 30 dicembre 2004 n. 311, modificata poi dall'art. 11-quaterdecies del Decreto Legge 30 settembre 2005 n. 203, quale introdotto dalla legge di conversione 2 dicembre 2005 n. 248, nonchè modificata dall'art. 1, comma 91, della Legge 24 dicembre 2007 n. 244,  nuovamente modificata dall’art. 4, comma 9-ter, del D.L. 3 giugno 2008, n. 97, convertito in legge 2 agosto 2008, n. 129, ulteriormente modificata dall'art. 2, comma 299, della legge 23 dicembre 2009 n. 191, modificata nuovamente dall'art. 7, comma 2 lettera dd) del D.L. 13 maggio 2011 n. 70 convertito in legge 12 luglio 2011 n. 106 nonchè, da ultimo, modificata dall'art. 1, comma 473, della Legge 24 dicembre 2012 n. 228, come sopra indicato).

Per concludere: se il Suo terreno non è suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici in vigore al momento della cessione, Lei non ha da assolvere alcuna imposta o tassa in sede di vendita ovvero nell’ambito della Sua dichiarazione dei redditi. Se viceversa è suscettibile di utilizzazione edificatoria in base agli stessi strumenti, Lei è tenuto a indicare la plusvalenza che realizza tra il valore indicato in dichiarazione di successione e il prezzo di vendita nell’ambito della Sua dichiarazione dei redditi, non esistendo al momento in cui si rilascia la presente risposta alcuno strumento alternativo di pagamento ovvero di computo dell’imposta dovuta".

Prezzo-valore e donazione

Domanda: "Buongiorno sono proprietario di un monolocale del valore di circa 90.000,00 euro che intendo cedere alla figlia ma non ha disponibilità economiche.- Evitando la donazione per la possibilità di ripresa nella successione, vorrei un parere per la vendita: 1°) se dovessi fare una vendita dando valore ai fini fiscali di 90.000,00 euro e come saldo ricevuto dalla figlia di euro 20.000,00; cosa mi potrebbe contestare il fisco? 2°) mi è stato consigliato di fare una donazione con atto notarile a favore della figlia di euro 100,000,00.- Dopo un certo periodo (sei mesi) procedere alla vendita che in questo caso potrebbe pagare regolarmente Mi potreste dare un parere per eseguire la vendita nel rispetto delle Leggi?".

Risposta:
1) Per evitare accertamenti in sede di vendita da parte del Fisco è necessario che nell’ambito della vendita venga richiamata la norma di cui al comma 497 dell’articolo 1, della legge 23 dicembre 2005, n.266, e successive modificazioni, che, sotto la rubrica Base imponibile dell'imposta di registro per cessioni tra persone fisiche, statuisce che:
“… per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5,  del citato testo unico di cui al decreto del  Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.” 
Questa norma è nota sotto la dizione “prezzo-valore” ed è pertanto il dato letterale della norma stessa che sancisce la possibilità di avere una base imponibile per la determinazioni delle imposte diversa e indipendente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto (quindi sia inferiore al corrispettivo, come normalmente avviene, sia superiore allo stesso come nel caso della domanda). Sul tema, peraltro, l’Agenzia delle Entrate non risulta che si sia pronunciata ma solo su una fattispecie analoga e precisamente quella disciplinata dall’art. 7 della Legge 448/2001 in tema di rivalutazione dei terreni edificabili per il quale il valore di perizia costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: nel corso di “Telefisco 2013” l’Agenzia delle Entrate ha statuito che l’evidenziare in atto un prezzo inferiore al valore periziato non espone il contribuente a rettifiche da parte degli uffici delle Entrate, per quel che riguarda le imposte di trasferimento, qualora lo stesso contribuente invochi in atto, la volontà di pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulla base del maggior valore di perizia (quindi un meccanismo analogo al sopra citato “prezzo-valore”). Laddove euro 90.000 non sia il valore fiscale ma il valore commerciale ed euro 20.000 il prezzo pagato, nessuno dei due valori coinciderebbe con il valore fiscale previsto dalla norma sul “prezzo-valore” (anche se il primo sia per ipotesi maggiore del valore fiscale), l’atto sarebbe comunque sottoposto ad accertamento da parte del Fisco. Se, viceversa, si facesse riferimento al comma 497, sopra richiamato, non ci sarebbe possibilità di procedere a rettifica da parte del Fisco, ma se l’acquirente dovesse procedere alla rivendita dell’immobile nei cinque anni dall’acquisto potrebbe essere soggetto al pagamento di un’imposta sulla plusvalenza eventualmente realizzata nella misura minima del 20% della plusvalenza stessa calcolata tra il prezzo di euro 20.000 e il prezzo di rivendita.

2) Laddove si proceda alla donazione di una somma di denaro necessaria e sufficiente a pagare il prezzo dell’immobile, donazione che dovrebbe essere effettuate con le forme prescritte dal Codice Civile (art. 782) e precisamente con atto pubblico davanti al notaio alla presenza di due testimoni, questa somma può essere utilizzata sicuramente per l’acquisto dell’immobile. Tale donazione, nel caso non siano intervenute precedenti donazioni tra i medesimi soggetti di importo complessivo pari a un milione di euro, sarebbe esente da imposta di donazione e pagherebbe soltanto l’imposta di bollo (€ 45) e la tassa archivio (€ 43,40) oltre al compenso notarile da concordare con il notaio rogante. Per il successivo acquisto, si potrebbe richiamare comunque il meccanismo del “prezzo-valore” di cui al comma 497 sopra citato con pagamento delle imposte del trasferimento sul valore fiscale dell’immobile indipendentemente dal prezzo pagato, ma con l’evidente vantaggio di avere un valore di carico dell’immobile, ai fini dell’eventuale successiva plusvalenza, notevolmente più corrispondente al valore di mercato dell’immobile al momento del trasferimento.

Preliminare doppio

Domanda: "Buongiorno Unico preliminare registrato per due appartamenti a mio nome da intestare a me o chi voglia io. Ora andremo a fare due rogiti per due appartamenti distinti a due persone diverse. Devo rifare il preliminare prima del rogito ? Gli acconti versati unicamente da me e poi rimborsatimi direttamente dal nuovo acquirente per la parte di competenza, possono creare problemi al controllo dei due rogiti?"

Risposta: "Laddove l’originario preliminare conteneva espressamente la facoltà di nominare un terzo acquirente e l’acquisto separato dei due appartamenti, è sicuramente possibile procedere alla dichiarazione di nomina, ove si sia ancora nei termini per poter esercitare tale facoltà, di due soggetti diversi nell’ambito dell’acquisto di ciascun appartamento. Se viceversa, il preliminare prevedeva l’acquisto in blocco dei due appartamenti, la deviazione degli effetti del preliminare stesso in capo a due soggetti diversi richiede il necessario consenso del promittente venditore, il quale potrà ben accettare tale deviazione  parziale degli effetti del preliminare in capo a due soggetti diversi rispetto allo stipulante il preliminare stesso. In buona sostanza, alla contestuale presenza del promittente venditore, dello stipulante il preliminare e dei due acquirenti finali è possibile procedere a qualsiasi mutamento delle originarie pattuizioni onde addivenire all’acquisto finale secondo quanto indicato nel quesito sopra riportato.

E’ chiaro che, poi, a secondo che i terzi nominati acquirenti procedano o meno al rimborso del versato originario allo stipulante il preliminare ed eventualmente a riconoscergli anche un’ulteriore somma, la qualificazione della fattispecie nel caso concreto può risultare notevolmente diversa, sia sotto l’aspetto civilistico che fiscale: per avere quindi più precise risposte si dovrebbe consultare il notaio mettendogli a disposizione tutti gli elementi della pratica onde avere la risposta più precisa e attinente il caso specifico e non la fattispecie astratta.

Per quanto attiene gli acconti versati dallo stipulante nell’ambito del preliminare, questi a’ sensi dell’art. 35,  comma 22 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni in data 4 agosto 2006 con Legge n. 248, così come sostituito dall'art. 1, comma 48, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296, verranno indicati nell’atto di trasferimento (secondo le loro modalità di pagamento), così come, prudenzialmente ma non formalmente, sarebbero da indicare i rimborsi allo stipulante da parte dell’acquirente finale, onde indicare in atto tutte le transazioni monetarie connesse con la compravendita per evitare qualsiasi tipo di problema nell’ambito dell’attività di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate dei due atti di acquisto".

Sottotetto ed eredità

Domanda: "In una palazzina vi sono un pianoterra, un primo piano, secondo piano ed un sottotetto (ora tale) che sanato potrebbe diventare un appartamento. In testamento il padre lascia primo piano ad un figlio, secondo piano ad altro mentre il pianoterra viene lasciato al 50% ad entrambi. A chi compete il secondo piano conviene sanare prima oppure è opportuno riceverlo prima ufficialmente in eredità e poi procedere? Una volta sanato il titolare del primo piano potrebbe avere maggiori pretese sull'appartamento al 50%? grazie".

Risposta: "Nel condominio degli edifici, ossia in quella particolare forma di comunione in cui coesistono beni di proprietà comuni al fianco di cose di proprietà comune ai titolari delle prime, le parti da considerarsi comuni sono quelle indicate dall’art. 1117 c.c.".

Peraltro la citata norma non esaurisce il novero delle cose comuni nell’ambito dei fabbricati: infatti l’art. 1117 c.c. ha contenuto meramente esemplificativo e la comunione di un bene (o condominialità dello stesso) va riscontrata in tutte le cose che si pongano in un rapporto di funzionalità e accessorietà rispetto alle parti di proprietà comune.
In assenza di previsioni legislative sulla titolarità dei sottotetti è dovuta intervenire la Suprema Corte di Cassazione (da ultimo, per esempio, con la sentenza n. 17249/2011), partendo da una delle innumerevoli liti sorte sulla titolarità del sottotetto,  per fornire gli elementi su cui basarsi per risolvere la questione inerente.

Quando si cerca di individuare il proprietario del sottotetto, i primi elementi da valutare sono i titoli (gli atti di acquisto) o il regolamento di condominio (se esistente): laddove in questi documenti si affermi che il sottotetto è condominiale/comune ex art. 1117 c.c., il sottotetto non potrà essere del singolo proprietario (salvo, poi, la problematica connessa all’usucapione del bene); laddove, al contrario, questi documenti affermino che il bene in questione è di proprietà esclusiva di un singolo proprietario, è evidente che il sottotetto non potrà essere condominiale ex art. 1117 c.c. e non potrà essere usato dagli altri condomini. Irrilevanti risultano essere, in questa fase, tanto le dimensioni del sottotetto quanto l’uso cui è destinato.
Nel caso in cui i titoli (siano essi il contratto di acquisto originario o il regolamento di condominio) non dicano nulla, entrano in gioco altri elementi, come le dimensioni del sottotetto o l’uso a cui è destinato: il sottotetto può essere considerato un bene condominiale/comune ex art. 1117 c.c. (in mancanza di titoli) qualora il sottotetto risulti, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune ex art. 1117 c.c. o all’esercizio di un servizio di interesse comune ex art. 1117 c.c. (ad esempio, nel sottotetto potrebbe essere alloggiato parte del meccanismo di funzionamento dell’ascensore condominiale/comune o potrebbero essere alloggiati dei serbatoi per l’acqua comune).
Al contrario, il sottotetto è, invece, di pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

In realtà non si possono escludere situazioni in cui il sottotetto ha dimensioni notevoli (anche tali da essere adibito a uso abitativo), ma può essere solo di pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, si pensi, ad esempio, alle ipotesi in cui il sottotetto ha un unico accesso tramite una scala interna all’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio e non tramite la scala comune ai comproprietari del fabbricato.

Per rispondere, quindi, al quesito posto: premesso che non sussiste norma che preveda la natura comune o meno del sottotetto, la valutazione della comunione del sottotetto passa attraverso una valutazione dei titoli di proprietà (atto di acquisto originario e/o regolamento di condominio, ove esistente). Laddove anche questi risultassero silenti o nesistenti, è necessario, quindi, procedere a una valutazione di fatto della situazione (dimensioni, funzioni, accessibilità del sottotetto, ad esempio). Nel caso specifico oggetto del quesito, bisogna poi fare riferimento al titolo che ha proceduto alla formazione della comunione, cioè il testamento: laddove il sottotetto possa essere considerato nel caso specifico come entità autonoma rispetto al resto della casa, bisognerebbe verificare se nel silenzio del testamento medesimo, lo stesso non sia oggetto di delazione ex lege a favore degli eredi legittimi del defunto ovvero degli eredi testamentari.

Si suggerisce quindi di procedere a far visionare tutta la documentazione inerente (titoli di proprietà del defunto e testamento) a un notaio che, documenti alla mano, potrà dare una risposta non solo teorica ma più attinente al caso pratico".

Risoluzione di donazione

"Domanda: Buongiorno, chiedo se è possibile effettuare un atto di mutuo dissenso a donazione in caso di compravendita dell' immobile ad altro soggetto visto che da quanto so la legge lo definirebbe un atto di ingratitudine...Ci sono problemi per la parte che acquista l'immobile? Qual è la reazione delle banche? "

Risposta: "In realtà la norma di riferimento per la risoluzione del contratto è l’art. 1372 del Codice Civile che parla di “mutuo consenso” (e non di mutuo dissenso: perché se fossero in reciproco dissenso il donante e il donatario non potrebbero risolvere o concordare alcunché).

Ciò premesso, c’è da segnalare che in dottrina è sempre stato controverso se fosse possibile risolvere la donazione effettuata stante la natura cosiddetta reale di tale contratto. C’è stato chi ha argomentato che l’eventuale risoluzione della donazione potesse costituire una “contro-donazione” con effetti assolutamente contrari a quelli che si volevano perseguire con la risoluzione (in buona sostanza ci si sarebbe ritrovati con due donazioni – l’originaria e la contro-donazione - in luogo dell’originaria donazione, secondo tale tesi). Altra parte della dottrina ha invece ritenuto norma generale, applicabile a tutti i contratti, anche quelli aventi natura reale, quale è la donazione, la norma contenuta nel secondo periodo del primo comma dell’art. 1372 del Codice Civile per il quale il contratto
non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge”.
Da ultimo anche la Cassazione Civile (sentenza n. 20445/2011) ha riconosciuto che il mutuo consenso costituisce un accordo risolutorio, espressione dell’autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio, anche indipendentemente dall'esistenza di eventuali fatti o circostanze sopravvenute, impeditivi o modificativi dell'attuazione dell'originario regolamento di interessi, dando luogo a un effetto ripristinatorio con carattere retroattivo, anche per i contratti aventi a oggetto il trasferimento di diritti reali; tale effetto, infatti, essendo espressamente previsto ex lege dall'art. 1458 c.c. con riguardo alla risoluzione per inadempimento, anche di contratti a effetto reale, non può dirsi precluso agli accordi risolutori, risultando soltanto obbligatorio il rispetto dell'onere della forma scritta ad substantiam (il che significa per la donazione che anche la risoluzione della medesima ha necessità di essere stipulata con atto pubblico alla presenza dei testimoni).

C’è da aggiungere che, laddove non si accedesse alla tesi della risoluzione della donazione per mutuo consenso, non vi sarebbe nella legge alcuna possibilità di rivendere l’immobile oggetto della donazione nei venti anni successivi alla donazione medesima (se la stessa sia stata stipulata successivamente al 29 dicembre 2005 ovvero nei venti anni da tale data, se la donazione sia stata posta in essere successivamente a tale data), salvo nel caso in cui siano decorsi almeno dieci anni dal decesso del donante.

Per rispondere, quindi, al quesito posto: premesso che non sussiste norma che preveda che la risoluzione della donazione per mutuo consenso costituisca atto di ingratitudine, una volta attuata la risoluzione della donazione, l’acquirente successivo dell’immobile può dirsi sufficientemente tutelato in tale acquisto, salva comunque una valutazione diretta con il Notaio che sia poi interessato a procedere alla stipula dell’atto di acquisto della situazione di fatto che costituisce il corollario di tale vicenda.

Per quanto attiene la reazione della Banca che debba procedere a finanziare l’acquisto con assunzione di garanzia ipotecaria sull’immobile oggetto della donazione e della sua risoluzione, normalmente questa è di segno positivo ma va, anche in questo caso, valutata e interpellata direttamente, prima di porre in essere la risoluzione (che purtroppo fiscalmente ha una certa onerosità) onde avere la certezza che, almeno per quanto attiene l’aspetto donativo della vicenda, non ci siano da parte della Banca stessa ragioni per rifiutare l’erogazione del finanziamento". 

Revocatoria fallimentare

"Domanda: gradirei conoscere la legge che prevede la revoca dell'atto di acquisto di 1^ abitazione se compiuto entro sei mesi dalla dichiarazione di fallimento del costruttore: grazie".

Risposta: "Ai sensi del primo comma dell’art. 67 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 6 aprile 1942, n. 81, S.O.), rubricato come “Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie” sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
  1. "gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso;”. Peraltro la stessa norma, al secondo comma prevede che “Non sono soggetti all'azione revocatoria: c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio”. C’è poi da notare che nel D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 6 luglio 2005, n. 155), è inserita la norma di cui all’art. 10, rubricato “Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare”, che prevede espressamente: “1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni". 
  2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria "i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso.”. Lo stesso D.Lgs. 122/2005 prevede, peraltro, che in sede di sottoscrizione del contratto preliminare di vendita di immobile in corso di costruzione “il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione … di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.” Laddove l’acquirente escuta la fidejussione prevista da tale norma (e quindi venga saldato nel suo credito pecuniario dal concedente la fidejussione), l’art. 72-bis del Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, sopra citato, prevede che il contratto preliminare si sciolga con liberazione del fallimento dall’obbligo di contrarre.  Per rispondere, quindi, al quesito posto: non sussiste norma che preveda la revoca dell'atto di acquisto di 1^ abitazione se compiuto entro sei mesi dalla dichiarazione di fallimento del costruttore, alle condizioni indicati ai superiori articoli 67, secondo comma, del R.D. 267/1942 e 10 del D.Lgs. 122/2005". 

Riduzione onorario prezzo valore

Domanda: "Salve vorrei avere informazione dello sconto del 30% sull'onorario del notaio se mettiamo nel contratto di compravendita la formula prezzo-valore"

Risposta: "Per rispondere al Suo quesito bisogna fare una rapida ricostruzione del dato normativo di riferimento. Laddove l’acquirente faccia richiesta al notaio rogante di applicazione della normativa di cui all'art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (cd. prezzo-valore), l’onorario del notaio è ridotto, ai sensi di detta norma, del 30%.

Quando il legislatore ha promulgato la norma del cd. prezzo-valore, vigeva per i notaio la tariffa di cui al Decreto del Ministero della Giustizia del 27 novembre 2001 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2001 n. 292, per cui il costo degli atti notarili era definito da tale tariffa  e conseguentemente aveva un senso giuridico la norma agevolativa tariffaria di cui al sopra citato art. 1 della Legge 266/2005 (prezzo-valore).

Con il D.L. 1/2012, convertito nella Legge 27/2012, le tariffe professionali sono state abolite, conseguentemente il costo dell’attività notarile è rimessa all’accordo tra notaio e cliente, da formalizzarsi in un preventivo scritto e nell’ambito di questo accordo non trova più applicazione lo sconto del 30% sull’onorario notarile proprio perché non esiste più una tariffa di riferimento da scontare.

In realtà con Decreto del Ministero della Giustizia n. 265 del 27 novembre 2012 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 1° marzo 2013 n. 51), il Ministero ha provveduto a regolamentare la determinazione dei parametri per oneri e contribuzioni dovuti alla Cassa previdenziale dei notaio e agli Archivi notarili.

Lo sconto del 30% di cui alla normativa del prezzo-valore viene quindi ad aver rilievo, a questo punto, sulla determinazione della contribuzione alla Cassa previdenziale e sulla determinazione della cd. Tassa Archivio, elementi entrambi che quindi risulteranno ridotti del 30% rispetto a una compravendita nella quale non venga richiesta e non possa essere applicata la normativa sopra citata di cui all'art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (cd. prezzo-valore)".

Polizza decennale postuma

Domanda: "Un notaio può stipulare un contratto di rogito senza verificare l'entrata in vigore della polizza decennale postuma (Legge n. 210/2004)?"

Risposta: "Ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. 122/2005 (attuativo della delega contenuta nella legge 210/2004) il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente la polizza decennale postuma all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile che sia stato costruite a seguito di provvedimento autorizzativa avente data di rilascio successiva al luglio 2005.

Nell’ambito della stessa normativa è stato fatto divieto al notaio di stipulare l’atto di compravendita nel caso in cui non sia formato un titolo, anteriormente o contestualmente alla stipula, di cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento che eventualmente gravino l’immobile oggetto della vendita (si veda l’art. 8 dello stesso decreto legislativo).

Un divieto in tal senso non sussiste per legge in ordine alla polizza decennale postuma.

Conseguentemente, per rispondere alla domanda, il notaio può stipulare un contratto di vendita senza verificare l’esistenza della polizza decennale postuma. Peraltro, anche in relazione alla singola situazione, avrebbe l’onere di indicare all’acquirente tale suo diritto e, se richiesto dall’acquirente di verificare l’esistenza di tutte le condizioni di legge e se pagato per tali verifiche (che, quindi, si pongono al di fuori dello stretto  e più limitato impegno professionale di curare la vendita), procedere a tale verifica, il cui esito negativo, come scritto, non è però ostativo al ricevimento della compravendita, soprattutto sulla base della consapevolezza della parte acquirente di tale mancanza".

Spese condominiali

Domanda: "Ho comprato nel 2011 un appartamento; l'agenzia mi ha detto che avevano deliberato per fare il cancello automatico; mi sono accorto che il precedente proprietario non aveva versato la sua quota: in questo caso posso chiedere all'amministratore se può prendersi in carico l'onere di contattare il precedente proprietario per domandargli la sua quota?"

Risposta: "Ai sensi dell’art. 63 delle Disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso al momento del subentro e a quello precedente.
Essere obbligati solidalmente significa che il creditore può scegliere il soggetto nei confronti del quale procedere (normalmente il condomino attuale, per comodità ed economica del recupero del credito).

Il fatto che il condomino attuale sia tenuto a pagare il condominio lo autorizza a procedere, poi, nei confronti del suo venditore al recupero della somma che abbia dovuto anticipare al condominio stesso, laddove questa fosse di spettanza del precedente condomino (secondo la più recente giurisprudenza sono di competenza del venditore tutte le spese straordinarie già deliberate al momento della vendita, anche se relative a opere non ancora compiute, salvo patto contrario tra le parti).

Per rispondere, quindi, al quesito posto: l’amministratore può (ma non è tenuto a) richiedere al venditore il pagamento delle spese arretrate; laddove questa richiesta fosse gravosa per il condominio (ricerca del vecchio condomino, spese, etc.) non dovrebbe dar seguito alla sua richiesta, pena una responsabilità patrimoniale dell’amministratore nei confronti del condominio medesimo (essendo per legge lui autorizzato a richiedere a Lei direttamente il pagamento di tali spese)".